AL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE BARBATE
D. José Antonio Mármol Román, con Documento Oficial de Identidad , mayor de edad, vecino de Barbate, con domicilio a efectos de notificaciones en Camino de Galindo, nº 152, C.P. 11159 Zahora, Barbate Cadiz, actuando en nombre y representación de la Asociación de Vecinos de Zahora y Caños de Meca “Costa de la Luz”, como Presidente de la misma, en virtud de nombramiento producido así en Asamblea General de la citada Asociación celebrada en fecha 26 de junio de 2009, ante el Excmo. Ayuntamiento de Barbate comparece y como mejor proceda en Derecho,
E X P O N E
I. Que el Pleno Corporativo del Excmo. Ayuntamiento de Barbate, en sesión extraordinaria, urgente y pública celebrada el día 3 de marzo de 2011 al punto 2 del Orden del Día, adoptó Acuerdo de Aprobación Provisional del Documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate y su sometimiento a información pública por un plazo de treinta días hábiles.
II. Que el anuncio del acuerdo de aprobación y sometimiento a información pública de la aprobación provisional del Documento de Revisión del indicado Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate ha sido publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz nº 61 de fecha 31 de marzo de 2011 y en el diario "Cádiz Información" del día 7 de mayo de 2011, alterándose en ambos anuncios el plazo de información pública establecidos en el acuerdo Plenario de fecha 3 de marzo de 2011 al punto 2 del Orden del Día, pues se indica un mes en lugar de los treinta días hábiles realmente acordados, debiendo entenderse, por tanto, que dicho plazo finaliza el próximo día 11 de junio de 2011.
III. Que si bien se desconoce formalmente el contenido la contestación a las alegaciones -pues el Ayuntamiento no ha dado traslado de las mismas- que la Asociación de Vecinos Costa de la Luz presentó en su día contra el documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate aprobado inicialmente, la ASOCIACIÓN DE VECINOS DE ZAHORA Y CAÑOS DE MECA “COSTA DE LA LUZ” se persona en el expediente administrativo, al considerarse que ni el procedimiento tramitado ni el contenido del documento se encuentran ajustados a derecho, por lo cual dentro del plazo de información pública, se efectúan las siguientes
A L E G A C I O N E S
Primera.- Sobre la falta de transparencia municipal en la tramitación del procedimiento de aprobación del Plan General de Ordenación urbana de Barbate
El Excmo. Ayuntamiento de Barbate ha de procurar difundir y dar a conocer a la generalidad de la comunidad vecinal y de la forma más amplia posible el Plan General de Ordenación urbana que ha resultado aprobado provisionalmente.
La Administración Municipal ha de fomentar la participación ciudadana durante todo el proceso de elaboración del instrumento de ordenación urbanística general, dada la transcendencia que el mismo tiene en la futura calidad de vida de los vecinos de Barbate.
Para dar a conocer el Plan General de Ordenación Urbana de Barbate, una vez que dicho planeamiento general ha sido aprobado provisionalmente y se ha acordado someterlo a información pública para general conocimiento, lo adecuado hubiera sido que los representantes municipales, a través de sus Servicios Técnicos del equipo redactor encargado de la elaboración de dicho Plan General, efectuaran una campaña divulgativa para dar a conocer a los vecinos y a la ciudadanía en general, las determinaciones urbanísticas que se contienen en el instrumento de planeamiento general aprobado provisionalmente.
El Plan General ha de ser un instrumento participativo, ha de surgir de un esfuerzo común entre la Administración Municipal y la ciudadanía de Barbate. Ha de surgir de modo participativo entre el propio Ayuntamiento de Barbate y la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” tal y como así se estableció en el propio convenio urbanístico suscrito entre el Ayuntamiento y dicha Asociación con fecha 31 de agosto de 2000 y ratificado por acuerdo plenario del Ayuntamiento de Barbate de 6 de octubre del mismo año.
Y tal participación se hace necesaria tras la aprobación provisional que ha tenido lugar del documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Barbate, y ello en cuanto que ya había existido un documento aprobado inicialmente y sometido a información pública, por lo que la existencia ahora de un documento aprobado provisionalmente requiere que se le explique a la ciudadanía cual ha sido el resultado de la información pública y cuáles han sido las modificaciones y puntualizaciones y los nuevos criterios introducidos en el documento de revisión del Plan General aprobado provisionalmente y que lo diferencian del aprobado inicialmente.
No se pide nada fuera de lo normal. Lo que se pide es que el Plan sea democrático, participativo y transparente y que su tramitación se lleve a cabo, no sólo con arreglo al procedimiento legalmente establecido, sino procurando darle a dicho instrumento de ordenación urbanística general del término municipal de Barbate, la mayor difusión y publicidad para que sea por todos conocidos y para que se puedan presentar frente al mismo todo tipo de alegaciones y sugerencias para su toma en consideración por parte de la Administración Municipal.
Y esto es precisamente lo que no ha hecho el Ayuntamiento de Barbate. El Plan General de Ordenación Urbana que se está elaborando ni es participativo, ni la actuación municipal que se está llevando a cabo durante el procedimiento para su aprobación se puede calificar como transparente.
No se pude limitar el Excmo. Ayuntamiento de Barbate para dar a conocer el documento de revisión del Plan General de su término municipal someterlo a información pública por el escaso periodo de información pública de 30 días hábiles. Es cierto que con dicho periodo de información pública se cumple el periodo mínimo en que dicho instrumento de planeamiento general ha de estar expuesto al público (periodo mínimo de un mes) pero con ello no queda garantizado que el plan general se elabore de modo consensuado con la ciudadanía y máxime, como así ha acontecido, si durante el periodo de información pública no se encontraba el expediente administrativo a disposición de cualquier persona que estuviera interesado en su consulta.
Un periodo de información pública de 30 días hábiles para dar a conocer a la ciudadanía el Plan General de Ordenación Urbana de Barbate y para dar a conocer a la generalidad de los vecinos las diferentes determinaciones urbanísticas que ahora son de aplicación y que resultan diferentes al Plan aprobado inicialmente, es a todas luces un periodo de tiempo muy breve e insuficiente para tener conocimiento del mismo. Y más si durante dicho periodo de información pública no se encontraba el expediente a disposición de los interesados.
El Pleno Corporativo del Excmo. Ayuntamiento de Barbate, en sesión extraordinaria, urgente y pública, celebrada el día 3 de marzo de 2011, y al Punto 2 del Orden del Día -URBANISMO: aprobación provisional revisión P.G.O.U.-, adoptó acuerdo del siguiente tenor literal:
“PRIMERO.- Estimar y desestimar las alegaciones conforme a la propuesta del equipo redactor del Plan General de Ordenación Urbana.
SEGUNDO.- Aprobar provisionalmente el documento de revisión del Plan General de Ordenación Urbana.
TERCERO.-Someter el presente acuerdo a información pública por plazo de treinta días hábiles.
CUARTO.- Autorizar al Sr. Alcalde-Presidente Don Rafael Quirós Cárdenas, para que en nombre y representación de la Corporación Municipal, firme cuanta documentación se derive del presente acuerdo”.
Tal y como se constata en el Punto Tercero, el acuerdo tendría que haberse sometido a información pública por plazo de treinta días hábiles. Y es lógico y obvio que durante dicho periodo de información pública el documento aprobado provisionalmente y la totalidad del expediente administrativo tenía que estar a disposición de cualquier interesado para su consulta y para presentar alegaciones y sugerencias al mismo, así como para conocer la documentación que obra en dicho expediente, especialmente, la contestación a las alegaciones que fueron efectuadas por la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz”, y por todos aquellos ciudadanos que de manera personal se adhirieron a las mismas, durante el periodo de información pública tras la aprobación inicial que tuvo lugar del Plan General de Ordenación Urbana de Barbate.
Se reitera por parte de esta Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” que el plazo de treinta días hábiles es a todas luces insuficiente si dicho plazo no viene acompañado de una labor divulgativa del Plan General para darlo a conocer a la totalidad de los habitantes de Barbate y, especialmente, en cuanto así lo acordó el Ayuntamiento a la hora de la suscripción del convenio urbanístico de fecha 31 de agosto de 2000, ha de colaborar activamente con la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” para darle a conocer las determinaciones urbanísticas que afectan a Zahora.
Conforme establece el artículo 39 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía el periodo mínimo de sometimiento a información pública de los instrumentos de planeamiento general es el de un mes. Dicho plazo ha sido brevemente ampliado por el Excmo. Ayuntamiento de Barbate, en el acuerdo plenario de 3 de marzo de 2011 a la hora de aprobar provisionalmente el documento de revisión del P.G.O.U., estableciendo, en vez de un mes, el plazo de información pública de 30 días hábiles.
No obstante el Ayuntamiento de Barbate, en todos los anuncios preceptivos de publicación del acuerdo de aprobación provisional del P.G.O.U. ha indicado incorrectamente y en contra de lo acordado, que el plazo de información pública es de un mes.
En este sentido, el artículo 39 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece que el anuncio de información pública que debe realizarse en los procedimientos sustanciados para la aprobación de los instrumentos de planeamiento tiene que ser objeto de publicación en el boletín oficial que corresponda, en uno de los diarios de mayor difusión provincial y en el tablón de anuncios del municipio.
Pues bien, tanto en el anuncio que ha sido publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz nº 61, de fecha 31 de marzo de 2011 y en el Diario de Cádiz Información de fecha 7 de mayo de 2001, se establece el plazo de información pública de un mes.
Los referidos anuncios modifican y contradicen el punto tercero del Acuerdo Plenario de fecha 3 de marzo de 2011, pues dichos anuncios indican un plazo de exposición pública de un mes del documento de revisión en lugar de los treinta días hábiles realmente acordados.
La Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” dado la contradicción indicada, ya le solicitó al Excmo. Ayuntamiento de Barbate, en su escrito de fecha 27 de abril del año en curso, que subsanara la publicación del anuncio de información pública que había sido insertado en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz, insertado un nuevo anuncio que indique el plazo correcto de información pública -30 días hábiles- tal y como así acordó el Excmo. Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el día 3 de marzo de 2011 al punto 2 del Orden del Día.
Y no sólo el Ayuntamiento no ha subsanado tal deficiencia sino que, por el contrario, vuelve a incurrir en la misma a la hora de publicar el Anuncio en el Diario de Cádiz Información, sometiendo el documento de aprobación provisional al plazo de información pública de un mes, en vez del plazo de 30 días hábiles que el Ayuntamiento-Pleno ha acordado que se someta a información pública el instrumento de planeamiento general aprobado provisionalmente.
Tal deficiencia no hace sino generar una inseguridad sobre cuál es el plazo en el que finaliza el periodo de información pública. No obstante, se considera que la última de las publicaciones de los anuncios de información pública se ha efectuado en el Diario de Cádiz Información el día 7 de mayo, y si bien en el anuncio se dice que el periodo de información pública es de un mes ha de entenderse que, conforme a lo acordado por el Excmo. Ayuntamiento-Pleno de Barbate en sesión de 3 de marzo de 2011, son 30 días hábiles el periodo de información pública, por lo que vence dicho periodo de información pública de 30 días hábiles, el próximo día 11 de junio de 2010.
Se reitera a pesar de las dificultades anteriormente indicadas, que el plazo de información pública de 30 días hábiles es a todas luces insuficiente si no va acompañado de una campaña divulgativa del plan general y de medidas que den a conocer dicho instrumento de ordenación urbanística integral a toda la comunicad.
Entre las medidas que podrían haberse adoptado se encuentra la posibilidad de ampliar a dos meses el periodo de información pública tal como solicitó esta Asociación en su escrito de fecha 18 de marzo del año en curso, que el Ayuntamiento no ha contestado (téngase en cuenta que incluso existe legislación autonómica como la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón que establece como periodo mínimo de información pública el de 2 meses), la difusión en soporte informático de la información que contiene el PGOU, la celebración de reuniones con las asociaciones de vecinos o colectivos representativos, la apertura de foros de participación ciudadana, etc.
Nada se ha hecho por el Ayuntamiento, el plan nace fruto del silencio. Es un plan oscuro y carente de participación ciudadana efectiva.
El trámite de información pública tiene por fin asegurar la participación de la comunidad en la elaboración del planeamiento, dándole legitimidad democrática.
El urbanismo está orientado y pensado para la participación del ciudadano tanto en su elaboración como en su modificación, esta participación se considera que es esencial y consustancial con la propia existencia de aquél. Sin participación no hay urbanismo.
La participación e intervención ciudadana durante la fase de elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento, es un derecho reconocido en nuestro derecho.
Así, el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo establece en su Exposición de Motivos establece: “Los procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación y de ejecución urbanísticas tienen una trascendencia capital, que desborda con mucho el plano estrictamente sectorial, por su incidencia en el crecimiento económico, en la protección del medio ambiente y en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura unos estándares mínimos de transparencia, de participación ciudadana real y no meramente formal”.
El Artículo 3.2,c) del indicado Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo establece que “La legislación sobre la ordenación territorial y urbanística garantizará: c) El derecho a la información de los ciudadanos y de las entidades representativas de los intereses afectados por los procesos urbanísticos, así como la participación ciudadana en la ordenación y gestión urbanísticas.
Por su parte el Artículo 4 del mismo texto legal dispone que “Todos los ciudadanos tienen derecho a: c) Acceder a la información de que dispongan las Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental, así como obtener copia o certificación de las disposiciones o actos administrativos adoptados
Por lo que respecta a nuestra legislación autonómica, la 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece en su Exposición de Motivos que se trata de “Una Ley que apuesta por los principios de participación pública, transparencia, publicidad y concurrencia.
Los diferentes intereses privados, además del interés público general, que compiten en la construcción y gestión de la ciudad exigen que se establezca un marco adecuado donde se manifieste esta interrelación o contraste de intereses.
Para ello, desde la Ley se respetan los principios de publicidad y participación pública en los actos administrativos que vayan a contener las principales decisiones de planificación y ejecución urbanística, en el entendimiento de que con ello se garantiza la transparencia de los mismos y se permite la concurrencia de los afectados y /o de los interesados. Ello se traduce tanto en la reglamentación de los actos sujetos a información pública como en el establecimiento por Ley de registros de acceso público para la consulta ciudadana”.
Por su parte el Artículo 6 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía establece que “los ciudadanos tienen el derecho a participar en los procesos de elaboración, tramitación y aprobación de instrumentos de ordenación y ejecución urbanística, en las formas que se habiliten al efecto, y en todo caso, mediante la formulación de propuestas y alegaciones durante el período de información pública al que preceptivamente deban ser aquéllos sometidos”.
El artículo 39.3 de la misma ley autonómica establece que “La Administración responsable del procedimiento para la aprobación de un instrumento de planeamiento deberá promover en todo caso, antes y durante el trámite de información pública, las actividades que, en función del tipo, ámbito y objeto del instrumento a aprobar y de las características del municipio o municipios afectados, sean más adecuadas para incentivar y hacer más efectiva la participación ciudadana”.
Queda pues claro que la participación e intervención ciudadana durante la fase de elaboración y aprobación del instrumento de planeamiento general se trata de un derecho subjetivo otorgado por el ordenamiento urbanístico a cualquier ciudadano o administrado para conocer el contenido del planeamiento. A este derecho se contrapone el deber legal de la Administración de facilitar el ejercicio y efectividad de tal derecho. Cabe hablar, así, de un deber de “transparencia administrativa”. La transcendencia pública del urbanismo se compagina mal con el secreto y la oscuridad.
El Ayuntamiento de Barbate tenía que haber impulsado y haber adoptado una serie de medidas que garantizasen el efectivo conocimiento del Plan General de Ordenación Urbana por parte de las colectividades afectadas, como es la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” y por parte de la colectividad general.
No ha actuado así. Se ha limitado la Administración Municipal a efectuar una publicación –incorrecta- de un anuncio por el que se dice que el plan está en información pública, sin dar a conocer el mismo a la comunidad vecinal.
Hay que tener en cuenta que el Artículo 19 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía regula el contenido documental de los instrumentos de planeamiento y establece en su apartado 1 que los instrumentos de planeamiento deberán formalizarse como mínimo en los siguientes documentos: a) Memoria, que incluirá los contenidos de carácter informativo y de diagnóstico descriptivo y justificativo adecuados al objeto de la ordenación y a los requisitos exigidos en cada caso por esta Ley. Deberá respetar, en todo caso, las siguientes reglas: 4ª Deberá especificar las medidas y actuaciones previstas para el fomento de la participación ciudadana, el resultado de éstas y de la información pública
Pues bien, la “Memoria de Participación” recogida en el documento de aprobación provisional del Plan General de Ordenación Urbana de Barbate no cumple lo anteriormente preceptuado.
En este sentido, solamente se recogen en dicho documento el resultado de la participación formal y no recoge las actuaciones participativas concretas que se hayan podido efectuar con Asociación de Vecinos “Costa de la Luz”, puesto que, sencillamente no han existido. No se ha fomentado pues la participación ciudadana, incumpliendo con ello lo preceptuado por el artículo 19.1 a) 4ª de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Afirma textualmente la Memoria de participación del Plan General aprobado provisionalmente que se “exige una clara voluntad e iniciativa municipal de extender la discusión y estimular la participación, además del establecimiento de unos canales fluidos de información … un nuevo Plan General para Barbate, el proceso de participación ciudadana se inicia en el mismo momento en que dan comienzo los trabajos del mismo, sucediéndose posteriormente distintas oportunidades para la participación, que culminará con la presentación, estudio y contestación de las alegaciones tras la exposición pública del Plan aprobado inicialmente… configurándose la fase de Avance como el momento clave de la difusión colectiva… durante la etapa de exposición al público del Plan aprobado inicialmente, la participación revestirá las características de difusión del avance, pero ya explicitando al ciudadano el medio en que va a quedar afectado el Plan…
Increíble. Ni ahora nunca ha existido una voluntad municipal de fomentar la iniciativa particular en la elaboración del Plan General. Y por lo que respecta al Avance del mismo –que en dicha Memoria se considera como esencial- en nada se ha tendido en cuenta dicho Avance en el documento que resultó aprobado inicialmente, por lo que dicho Avance tenía que haber sido reelaborado para efectuar un verdadero plan general participativo y, además, no se ha dado contestación alguna a las alegaciones que presentó esta Asociación tras la exposición pública del Plan aprobado inicialmente
Sigue argumentarlo la Memoria de participación del Plan General aprobado provisionalmente que … debe procurar la participación en la elaboración del planeamiento de aquellos llamados a intervenir en primer lugar. Debe por tanto, fomentarse el asentimiento voluntario y no impuesto de la ordenación urbanística … se presentaron un total de cuatrocientas setenta y cuatro (474) alegaciones. Con carácter previo a la fase de elaboración de la Aprobación Provisional del Plan General, se ha procedido al análisis individualizado de todas y cada una de ellas … a todas aquellas alegaciones que hacen referencia al mismo tema, se les ha dado una respuesta genérica y a aquellas cuyas peticiones son más específicas y concretas, se les da una respuesta más individualizadas…
La Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” entidad asociativa defensora de los intereses de Zahora es la llamada a intervenir en primer lugar –como dice la Memoria- de modo participativo en la elaboración del planeamiento, cuando menos en el ámbito territorial de Zahora. Y nada de eso ha existido.
Tampoco se le ha comunicado a esta Asociación ni a todas aquellas personas que de manera individual se adhirieron a las mismas cual es la contestación que se la ha dado a las alegaciones que presentó durante el periodo de información pública al Plan una vez que éste resultó aprobado inicialmente.
La participación de los ciudadanos en la elaboración del planeamiento es consustancial al mismo, de forma tal que sin la misma, ésta no existiría. La Administración Municipal en nada ha fomentado la participación ciudadana lo que dará lugar al nacimiento de un instrumento de ordenación urbanística general del término municipal de Barbate que nace en el más absoluto de los silencios.
Y no sólo es que exista una ausencia de participación vecinal en la tramitación del documento de revisión del P.G.O.U. sino que, además, existe una falta de transparencia municipal.
En este sentido, aunque el anuncio de información pública del Documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate aprobado provisionalmente, ha sido publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz nº 61 de fecha 31 de marzo de 2011, se señalaba en dicho anuncio que "El documento de Aprobación Provisional podrá ser examinado durante su exposición pública en la Casa Consistorial del Excmo. Ayuntamiento de Barbate, sita en la Plaza de la Inmaculada nº 1 de esta localidad", dicho Documento no ha sido expuesto al público en las dependencias del Ayuntamiento hasta el día 15 de abril de 2011, a pesar que todo el expediente administrativo tenía forzosamente que estar expuesto al público desde el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz.
Queda constatado con ello que el Ayuntamiento somete a información pública el documento de revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Barbate y ese documento y el expediente administrativo no se encontraba a disposición ni de la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” ni de cualquier interesado en el mismo, al objeto de poder presentar en plazo las alegaciones pertinentes. La falta de transparencia es total y ello en cuanto queda vedado a la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” el acceso a la documentación administrativo una vez que se inicia el periodo de información pública.
Para que quedara constancia del incumplimiento de la obligación de publicar el anuncio de información pública en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento así como de la ausencia durante el periodo exposición pública del Documento aprobado provisionalmente, la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” efectuó el oportuno encargo a fedatario público para que constatara dicho incumplimiento, dejándose constancia de todo ello el Acta de Presencia de fecha 12 de abril de 2011 suscrita por el Notario Dª. María Luisa García Ruiz, bajo el número 379 de orden de su protocolo.
Esta falta de transparencia municipal está generando indefensión a la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz”, lo que genera un vicio de nulidad procedimental de carácter esencial que afecta a la validez del acto de aprobación provisional del planeamiento general.
Con la actuación irregular por parte del Excmo. Ayuntamiento de Barbate se están conculcando claramente los derechos de los ciudadanos establecidos en el artículo 4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo e incumpliendo las normas relativas a la publicidad fijadas en el art. 11 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y art. 39 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, provocando además una situación de indefensión absoluta no solo a la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” sino a toda la comunidad vecinal de Barbate.
Y aún hay más.
La Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” procedió a formular alegaciones al documento de revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Barbate durante el periodo en el que, tras su aprobación inicial, fue sometido dicho documento a información pública.
Como queda anteriormente indicado, en el acuerdo plenario de fecha 3 de marzo de 2011, por el que se aprueba provisionalmente el documento de revisión del PGOU de Barbate, se han estimado o desestimado las alegaciones formuladas conforme a la propuesta del equipo redactor de dicho instrumento de ordenación urbanística general.
Ahora bien, la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” desconociendo cuál es la propuesta que ha formulado el equipo redactor del Plan a las alegaciones que fueron presentadas mediante escrito presentado ante el Excmo. Ayuntamiento de Barbate, con fecha 10 de marzo de 2011, con Registro General de Entrada nº 2083, solicitó que se le diera traslado de la propuesta que ha formulado el equipo redactor del plan, al objeto de poder conocer si sus alegaciones han sido o no admitidas.
Mediante escrito de fecha 11 de marzo de 2001, con registro de Salida nº 1470, de fecha 14 de marzo de 2011, se manifestó por parte del Concejal Delegado de Urbanismo a la Asociación de “Costa de la Luz” lo siguiente:
“En respuesta a su escrito de fecha 10 de marzo del actual, Registro General de Entrada nº 2083, por el que nos solicitan les facilitemos la respuesta elaborada por el Equipo Redactor a las alegaciones presentadas a la Aprobación Inicial de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate, por la presente tengo a bien comunicarle que es intención de este equipo de gobierno de hacerles llegar una copia del documento a todos aquellos que en su día presentaron alegaciones”.
Pues bien, pese así haberlo acordado el Pleno del Ayuntamiento, pese a estar en información pública el documento de revisión del Plan General de Ordenación Urbana y pese a haberlo manifestado expresamente el Concejal de Urbanismo, la Asociación seguía sin conocer el resultado de las alegaciones formuladas al PGOU de Barbate y, dado que seguía sin recibir contestación alguna por parte del Ayuntamiento de Barbate sobre el resultado estimatorio o desestimatorio a las alegaciones formuladas, reiteró a la Administración Municipal mediante escrito presentado en el Registro General del Ayuntamiento en fecha 26 de mayo de 2011 y nº 04747 de Entrada en Registro, que procediera a dar traslado a la Asociación de Vecinos de Zahora y Caños de Meca “Costa de la Luz” de la contestación a las alegaciones que dicha Asociación formuló durante el periodo de información pública tras la aprobación inicial del Plan General de Ordenación Urbana de Barbate, y ello al objeto de evitar la indefensión que tal falta de transparencia le viene ocasionando a esta Asociación.
El Ayuntamiento no ha contestado. No ha dado respuesta a la solicitud efectuada por esta Asociación y no ha tenido conocimiento a través de la Administración Municipal del contenido estimatorio o desestimatorio de las alegaciones formuladas.
El Artículo 86.3 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común dispone que quienes presenten alegaciones u observaciones en el trámite de información pública tienen derecho a obtener de la Administración una respuesta razonada. De igual modo, el artículo 4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que establece el derecho de los ciudadanos a participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de los instrumentos de ordenación mediante la formulación de alegaciones, observaciones, reclamaciones y quejar, reconoce el derecho de los ciudadanos a obtener de la Administración una respuesta motivada.
Nada de eso ha existido. La Administración Municipal en su sesión plenaria de 3 de marzo de 2011 acuerda “Estimar y desestimar las alegaciones conforme a la propuesta del equipo redactor del Plan General de Ordenación Urbana” pero no da traslado a esta Asociación, como entidad alegante, de la propuesta que a sus alegaciones haya efectuado el equipo redactor del Plan general.
Breves días antes del transcurso del periodo de información pública –que recordemos que siendo 30 días hábiles vence el próximo 11 de julio- esta Asociación de modo informal, y al margen de todo procedimiento administrativo formal pese a los requerimiento efectuados al Ayuntamiento, ha conseguido una fotocopia de un informe del equipo redactor y en un brevísimo y perentorio plazo ha tenido que analizar dicho informe y elaborar las alegaciones pertinentes al mismo. La indefensión que tal forma de actual le genera a la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” es total y absoluta.
Se deja citado a estos efectos, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de julio de 1986 y 23 de junio de 1994 que establecen lo siguiente:
Sentencia de 11 de julio de 1986.
Los planes de ordenación Urbana constituyen una decisión capital que condiciona el futuro desenvolvimiento de la comunidad, afectando por tanto de forma transcendental a la calidad de vida de los ciudadanos. De ahí la importancia de su participación e la elaboración de los planes, con ella reciben éstos la necesaria legitimación democrática, y, justamente por ello, se eliminan o atenúan las tensiones a la hora de su ejecución.
Sentencia de 23 de junio de 1994.
El planeamiento es una decisión capital que condiciona el futuro desarrollo de la vida de los ciudadanos al trazar el entorno determinante de un cierto nivel de calidad de vida. En otro sentido, integra una intensa regulación de la propiedad privada, dibujada, así, con rango reglamentario en virtud de la habilitación establecida en el artículo 76 del texto refundido de la Ley del suelo en relación con la expresa dicción del artículo 33.2 de la Constitución. De aquí deriva ya la transcendental importancia del procedimiento de elaboración de los planes, precisamente para asegurar su “legalidad, acierto y oportunidad –artículo 129 de la Ley de Procedimiento Administrativo. Entre sus trámites destacan aquello que tienden a lograr la participación ciudadana, ya prevista en el artículo 4.2 del Texto Refundido y ampliada por el Reglamento de Planeamiento. Si esto era así antes de la constitución, hoy resulta seriamente reforzada tal participación ciudadana por virtud de lo establecido en los artículos 9º 2 y 105 a) de la Norma Fundamental: la intervención de los ciudadanos contribuye a dotar de legitimidad democrática a los planes. El principio de interpretación conforme a la Constitución de todo el ordenamiento jurídico –artículo 5º 1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial- ha de intensificar la importancia de los trámites que viabilizan aquella participación
Se ha de concluir que se está elaborando un planeamiento general inexistente ante la falta de participación vecinal en el mismo y ante la falta de transparencia e indefensión que el actuar municipal le está generando a la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz”. La participación de los ciudadanos en la elaboración del planeamiento es consustancial al mismo, de forma tal que sin la misma, éste sencillamente no existe.
El urbanismo está orientado y pensado para la participación del ciudadano tanto en su elaboración como en su modificación, esta participación se considera es esencial y consustancial con la propia existencia de aquél. Sin participación no hay urbanismo.
Como afirma reiteradamente la jurisprudencia: el plan, elemento fundamental de nuestro ordenamiento urbanístico, dibuja el modelo territorial que se entiende, dentro de lo hacedero, más adecuado para el desarrollo de la personalidad y la convivencia. En el Plan General de Barbate, por nula participación vecinal en su elaboración y tramitación, el dibujo no existe.
Segunda.- SOBRE EL CONTENIDO DEL INFORME DEL EQUIPO REDACTOR DEL PGOU DE BARBATE CONTESTANDO A LAS ALEGACIONES PRESENTADAS POR LA ASOCIACIÓN DE VECINOS DE ZAHORA
El informe de contestación a las alegaciones elaborado por el equipo redactor del PGOU -que con tanta premura de tiempo hemos tenido que analizar dada la informalidad del Ayuntamiento- se hace una valoración del escrito de alegaciones presentado por la Asociación de Vecinos de Zahora contra el Documento de aprobación inicial del Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate, pero sin realizar un pronunciamiento expreso sobre su estimación o desestimación.
Desde esta Asociación de Vecinos, apoyándonos en la estructura seguida en el escrito de alegaciones frente a la aprobación inicial y la mantenida en el informe el equipo redactor, hemos procedido al análisis de dicho informe y de las propuestas de ordenación del Documento aprobado provisionalmente, efectuándose las consideraciones siguientes:
1.-Sobre la situación y análisis del núcleo de Zahora.
El análisis del equipo redactor del Plan General de Barbate sobre Zahora, en el que obvia todo el devenir histórico de esta población, es que se trata de un asentamiento ya desvinculado de la explotación agrícola y sobre un soporte carente de infraestructuras viarias, de servicios urbanos y de dotaciones adecuadas, con un modelo de ocupación del territorio extensivo, de baja densidad y sin el acompañamiento de la necesaria infraestructura dotacional viaria y de servicios.
Dicho conclusión, plasmada en el informe de contestación a las alegaciones presentadas por la Asociación de Vecinos de Zahora, es un análisis sesgado de la realidad y que se utiliza con la única finalidad de clasificar la zona como suelo urbano no consolidado, y por tanto, justificar su delimitación como un ámbito a desarrollar por alguno de los sistemas de actuación.
Asimismo considera, el marco del suelo urbano no consolidado como el adecuado para la regularización de las viviendas y la mejora dotacional pues la norma urbanística impide que un suelo clasificado como no urbanizable sea objeto de urbanización y edificación con usos no admitidos y unos niveles de intensidad como los que se presentan en Zahora, pues este no es el marco adecuado para la regularización de las viviendas, la mejora dotacional y la implantación de servicios propios (saneamiento y transporte público).
No obstante, en este sentido se produce una contradicción extraordinaria cuando en las normas del propio Documento de Revisión del Plan General, en su capítulo V, se regulan las condiciones del Suelo no Urbanizable del Hábitat Rural Diseminado y resulta que clasifica así un núcleo denominado El Soto "atendiendo a sus características y al reconocimiento de un fenómeno histórico y tradicional en el municipio de Barbate…". Es decir, el mismo fundamento (reconocimiento de un fenómeno histórico y tradicional) que es despreciado por el equipo redactor para el asentamiento de Zahora es utilizado como medio para justificar la clasificación como Suelo no Urbanizable de El Soto.
Pero además, curiosamente en un ámbito cuya clasificación de suelo no permitiría fenómenos de normalización o regularización urbanística prevé un Plan Especial de Mejora y Acondicionamiento cuyos objetivos son los siguientes:
a. Concreta delimitación del perímetro del núcleo.
b. Reconocimiento de la realidad parcelaria existente.
c. Delimitación de zonas con destino a parcelas con implantación de edificaciones residenciales y zonas para la implantación de dotaciones comunitarias.
d. Medidas de protección ambientales del perímetro delimitado.
e. Medidas que eviten nuevos riesgos de formación de núcleo de población en las inmediaciones del Hábitat diseminado.
f. Condiciones y ordenanzas para la conservación, mantenimiento, reforma y mejora de las edificaciones.
g. Soluciones de las infraestructuras básicas para la mejora ambiental y de calidad de vida de sus habitantes, en especial las correspondientes a los accesos, agua, luz y saneamiento, prohibiéndose cualquier solución de vertidos al dominio público.
h. Medidas económicas necesarias para la implantación de las soluciones propuestas en materia medioambiental, de infraestructuras y dotaciones comunitarias.
Desde luego, de las normas del Plan General para suelo no urbanizable- Hábitat rural diseminado o de la ficha urbanística para El Soto, no se desprende ninguna diferencia de justificación ni tampoco se contemplan objetivos diferentes de los que se persiguen en el asentamiento de Zahora, pues si dotar a los habitantes del El Soto de infraestructuras para mejorar los accesos, agua luz y saneamiento no es urbanizar, tampoco en Zahora los objetivos que se persiguen tampoco son de urbanizar sino "solucionar las infraestructuras básica para la mejora ambiental y de calidad de sus habitantes"; o si el delimitar zonas para la implantación de dotaciones comunitarias no requiere su inclusión en suelo clasificado como urbano o urbanizable para su obtención, idéntica solución sería aplicable para Zahora.
Pero es que además no se entiende, como los redactores del Plan General justifican su propuesta de ordenación en Zahora del modo siguiente "El nuevo Plan no pretende una transformación salvaje del ámbito, incluso asume la idea de la Asociación de conservar valores vinculados a su origen rural, por ello el criterio principal propuesto para la Revisión del PGOU es el mantenimiento de la estructura territorial de Zahora, apoyándose en su red de caminos actuales, y sólo permitir un crecimiento comedido de lo existente".
Dicho argumento cae por su propio peso en un rápido análisis de la zona de Zahora y su ámbito de influencia, se advierte como en el propio ARI CM 10 se permite un incremento de edificabilidad hasta del 30%, tipologías edificatorias en altura, viviendas protegidas (a priori no parece uso muy lógico en las viviendas unifamiliares aisladas); en el ARI CM 9 la propuesta de ordenación triplica la edificabilidad materializada; se delimitan hasta 5 sectores de suelo urbanizable no sectorizado que forman parte de Zahora y otros dos no sectorizados (SUS CM-2 y SUS CM 3) con la única finalidad es promover la construcción de hoteles y apartamentos turísticos al uso,… no se entiende donde está en crecimiento comedido de lo existente. Zahora no es sólo el ARI CM 10 y el ARI CM 9 (cuya propuesta de ordenación triplica la edificabilidad materializada), en dicha zona y toda la que la rodea aislándola de Los Caños de Meca.
La única intención del planificador clasificando como suelo urbano no consolidado tanto el ARI CM-9 como el ARI CM-10 es la de justificar en los planos el establecimiento de una zona continua entre Los Caños de Meca y Zahora para que las arcas públicas se puedan enriquecer con los réditos que se deriven de la reclasificación de suelos saltándose la normativa sectorial aplicable y el informe de valoración ambiental de la Consejería de medio Ambiente tras la aprobación inicial del PGOU. La única intención es obviar la inversión pública municipal en la zona de Zahora y obtener el máximo rendimiento posible para las arcas municipales sacrificando todos los valores medioambientales de la zona, sacrificando terrenos con clara vocación rural, objeto de protección medioambiental y paisajística.
Sirva de ejemplo en el SUS CM 2 “Fuentes del Madroño” (que tiene su continuidad en el SUNS CM-5 MADROÑO), entre los objetivos señalados en la ficha urbanística, establece como un logro lo que realmente es una auténtico desastre medioambiental, señala que “es una pieza clave para resolver una doble articulación… la transición entre los asentamientos de los caños y Zahora”, para lo que contempla una edificabilidad de 95.125,5 m con un 53 % de la edificabilidad destinada a actividades económicas. Pero es que además tiene la desfachatez de establecer como logro en dicha actuación la obtención de un sistema lineal de espacio público que se establece en sentido al litoral, así como un sistema local estructurante que se sitúa sobre una masa de acebuchal de notable singularidad existente en el sector, con lo que se garantiza su preservación. Ni uno ni otro se preservan así, lo lógico es su clasificación como suelo no urbanizable de especial protección y no su inclusión dentro de un Sector de unos espacios que ya existen y que ya están afectados por el dominio público.
También emplea circunloquios para justificar la edificación en altura (no sabemos si con estas medidas es como pretende salvar los valores paisajísticos) con expresiones del tipo “desarrollar una estrategia selectiva con el uso de la tercera dimensión al objeto de introducir en el paisaje urbano objetos figurativos de mayor impronta que coadyuven al reconocimiento del territorio optimizando la capacidad de orientación del usuario”.
La verdad es que el equipo redactor del Plan ya nos tiene acostumbrado al uso de una serie de términos o “palabros” que no existen en el diccionario (recualificación, antropización, infraestructurales…), lo que en términos castizos “todavía puede tener un pase…”, pero es que ahora encima nos intenta convencer a los habitantes de Zahora de que el Faro de Trafalgar o los acantilados de Los Caños no son suficientes para orientarse en la zona parece un tanto absurdo.
En lo que si estamos de acuerdo con el equipo redactor del PGOU es en la necesidad otorgarle un estatus jurídico adecuado a Zahora para que pueda contar con un nivel dotacional proporcionado a las edificaciones existentes teniendo presente el entorno en que se enclava, en no realizar una transformación radical del modelo implantado, en la reconducción del mismo hacia posiciones asumibles y en una regularización jurídica que habilite la mejora de infraestructuras y servicios, en que se impida la implantación de nuevas edificaciones (el 30 % es una barbaridad), pero en los que se difiere plenamente del equipo redactor, es en la aseveración que hace de que la clasificación como suelo urbano no consolidado “no es una medida insostenible desde el punto de vista medioambiental y territorial”, y con la ordenación global de la zona de Zahora en su totalidad porque supone una explotación absoluta del medio físico.
Se está de acuerdo con que exista un proceso de normalización urbanística por el que se pretenda revertir la situación de precariedad infraestructural y de servicios públicos existentes, pero no estamos de acuerdo en un proceso de transformación urbanística y jurídica como pregona el equipo redactor, con la única finalidad de participar en las plusvalías derivadas del desarrollo urbanístico de Zahora y justificar el cobro después el impuesto de bienes inmuebles.
El mismo o similar grado de desarrollo al esgrimido por el planificador se puede alcanzar por medio de la inversión pública y no por medio de su repercusión de costes en los habitantes de Zahora. Para el equipo redactor del Plan General el ARI CM 10 y el ARI CM 9 son unas zonas molestas que le dificultan el desarrollo de los suelos clasificados como suelos urbanizables sectorizados y no sectorizados, a los que se les requiere su participación en el costeamiento de los sistemas generales cuando hay zonas clasificadas como suelo urbanizable sectorizado que se van a servir de las redes eléctricas que transcurren por Zahora para su desarrollo urbanístico, cuando han sido sufragadas por sus habitantes.
Por otra parte, y en relación a las intervenciones propuestas por el planificador en elación a la mejora de la red viaria mantenemos un criterio de intervención mínima, consistente en una mejora de la red existente actualmente y la creación de bolsas de aparcamiento que impidan la saturación zona debido a la gran cantidad de vehículos que quieren llegar y llegan prácticamente hasta la orilla de la misma playa.
Dichas mejoras deben acompañarse por parte del Ayuntamiento del Plan de regulación del Tráfico que tenía previsto antes del verano de 2008, estableciendo sentidos únicos y colocando la debida señalización, y al mismo tiempo ejecutado la tan solicitada rotonda de la entrada principal que evitara la aglomeración de vehículos que llegan hasta la misma playa, prohibiendo si fuera necesario el paso hasta estas zonas, estableciendo zonas de aparcamientos fuera de la línea de Servidumbre de Costa.
En relación a la inclusión de parte de la ampliación del sistema general viario SG RV 13.6 (coincidente con la carretera A-2233) y del viario de acceso norte al asentamiento de zahora SG RV 18.2 y 18.4 en el ARI 10 Asentamiento de Zahora, se ha de señalar que no debe corresponder a los propietario de este ámbito participar directamente en su costeamiento y ejecución pues al prestar servicio a toda la Ciudad no debe ser soportado únicamente por estos propietarios. El Planificador debe aclarar si cuando establece la obligación de los propietarios de suelo urbano no consolidado incluidos en unidades de ejecución de "costear la urbanización interior, y en el caso del sistema de compensación, ejecutarla en el plazo establecido al efecto" está obligando o no costear la ejecución del sistema general viario incluido en el ámbito.
En cuanto a la petición realizada para ampliación de las instalaciones del Colegio Público existente en Zahora o la realización de uno nuevo, reiteramos la misma, siendo para la Asociación de Vecinos una actuación prioritaria que debe solventarse por parte de las Administraciones Públicas involucradas en el menor tiempo posible al margen del proceso de desarrollo urbanístico de Zahora.
Por último, queremos dejar constancia de que el proceso de normalización de Zahora adolece de la debida participación municipal mediante la inversión en obra pública ordinaria, como en otras zonas de Barbate, Zahara y Caños de Meca en las que se acometen obras de reurbanización y mejoras "infraestructurales" de todo tipo en las que no participan los beneficiados. En lugar de ello todos los gastos posibles se repercuten a los propietarios de Zahora.
2.- Incapacidad del Ayuntamiento para solucionar los problemas de Zahora.
El equipo redactor señala que el Ayuntamiento no ha podido resolver el problema de Zahora debido a la insuficiencia y carencias del PGOU vigente pero obviando cualquier tipo de responsabilidad municipal. Parece que el equipo redactor quiere volcar la responsabilidad en el del PGOU de 1995 cuando este instrumento de de planificación y ordenación no es un ser consciente, y por tanto, no es un objeto susceptible de ser responsable sino que esa responsabilidad es de quienes lo aprueban y de quienes deben ejecutarlo.
Por tanto, el equipo de gobierno que ha aprobado provisionalmente el PGOU es el mismo que ha sido incapaz de ejecutar la ordenación y determinaciones del otro o de haberlas modificado anteriormente, y por tanto es responsable bien por acción o por omisión.
Se cuestiona el equipo redactor del PGOU el alcance de la alegación formulada por Asociación de Vecinos de Zahora en este punto, de si lo que se pretende es que el Ayuntamiento se abstenga de adoptar nuevas soluciones o de si pretende que el desarrollo de Zahora se siga produciendo sin intervención pública.
En relación a las preguntas que se hace el equipo redactor la contestación es clara: se quiere que se produzca la intervención pública por parte del Ayuntamiento, pero planificando con arreglo a la realidad existente y participando efectivamente en el proceso y en la financiación de las inversiones en obras públicas, obras de urbanización e infraestructuras necesarias. Decimos esto porque en la propuesta urbanística planteado por el equipo redactor todos los costes se derivan a los propietarios de suelo, promotores privados, entidades que prestan los servicios públicos y otras Administraciones Públicas.
Lo que evidentemente no se requiere del Ayuntamiento es una intervención municipal que desarrolle urbanismo discordante, especulativo y salvaje en la construcción y que destroce los valores históricos, ambientales y paisajísticos de Zahora y Los caños de Meca, que han configurado este enclave como el lugar más preciado del litoral gaditano.
Entre las administraciones públicas, y en especial en el Ayuntamiento de Barbate, nunca ha existido una voluntad real o capacidad de establecer un marco legal que posibilitara la Regularización de Zahora, debiéndose el fracaso del PGOU a la falta de voluntad de las Administraciones Públicas que no han sido capaces de dar respuesta a la realidad existente y a la diversidad de usos y elementos por los que el núcleo de Zahora se define. Usos que van desde el Uso Residencial de primera vivienda, frecuentemente ligada a un uso agropecuario de tipo familiar hasta los ligados al turismo, el hotelero y hostelero (pequeñas y medianas empresas familiares), pasando por el uso residencial turístico de segundas residencias y de viviendas de alquiler.
Todos esos usos se encuentran articulados sobre una red de caminos y vías pecuarias, con su vegetación y fauna autóctona, que le imprimen un carácter peculiar, fundamentalmente rural al espacio, muy vinculado al disfrute del paisaje rural y del litoral así como a actividades agrarias y ganaderas de consumo familiar y pequeña venta.
Y entendemos que el nuevo Plan General no ayuda a solventar los problemas, debiendo modificarse las premisas de actuación del citado documento, es decir, debe ordenar en consonancia con lo existente y no al revés mediante la imposición de unos modelos urbanísticos propios del suelo urbano no consolidado o urbanizable con los aprovechamientos y tipologías derivadas de esta clase de suelo con un resultado totalmente artificial y que difícilmente encaja con la textura rural que presenta el suelo objeto de la ordenación.
El nuevo P.G.O.U debe respetar la diversidad de usos en Zahora, la realidad existente, no debiendo ser precisamente el objetivo de una regularización el negar y condenar a desaparecer aquellas actividades legítimas que sirven para el mantenimiento, el disfrute y el bienestar de los habitantes, y menos aun cuando estas han contribuido y contribuyen claramente al desarrollo de un pueblo o cuando contribuyen también a favorecer el medioambiente y a preservar las características singulares de la zona permitiendo llevar una vida sana y digna tanto a las familias que viven ella como a los ciudadanos que la visitan, y que son unos derechos legítimos que ampara la Constitución (por encima de normas urbanísticas).
3.- Sobre el destino urbanístico de Zahora.
El equipo redactor defiende su propuesta formulada en el nuevo Plan General relacionando que tiene como objetivo prioritario el establecimiento de los cimentos necesarios para promover la regularización del asentamiento de Zahora.
Asimismo argumenta que no es conforme a la legislación urbanística la calificación de un núcleo poblacional como "asentamiento rural-consolidado", no siendo conforme a derecho el reconocimiento de un núcleo como urbano y rural, pues en este no se pueden fijar infraestructuras, espacios dotacionales y servicios propios del suelo urbano y mantener una hipotética actividad agropecuaria propia del suelo no urbanizable. Igualmente indica que en cualquier caso el pretendido uso agropecuario no responde al uso característico que conforme a la LOUA regula el Plan General en el Suelo no urbanizable.
Tal y como ya se ha expuesto anteriormente, no se puede entender que emplee este argumento el mismo equipo redactor que ha regulado las condiciones del Suelo no Urbanizable del Hábitat Rural Diseminado, aplicando dicho régimen al núcleo denominado El Soto "atendiendo a sus características y al reconocimiento de un fenómeno histórico y tradicional en el municipio de Barbate…". Y decimos esto, porque curiosamente en un ámbito cuya clasificación de suelo no permitiría fenómenos de normalización o regularización urbanística prevé un Plan Especial de Mejora y Acondicionamiento.
Desde luego, de las normas del Plan General para suelo no urbanizable- Hábitat rural diseminado o de la ficha urbanística para El Soto, no se desprende ninguna diferencia de justificación ni tampoco se contemplan objetivos diferentes de los que se persiguen en el asentamiento de Zahora, pues si dotar a los habitantes del El Soto de infraestructuras para mejorar los accesos, agua luz y saneamiento no es urbanizar, tampoco en Zahora los objetivos que se persiguen tampoco son de urbanizar sino "solucionar las infraestructuras básica para la mejora ambiental y de calidad de sus habitantes"; o si el delimitar zonas para la implantación de dotaciones comunitarias no requiere su inclusión en suelo clasificado como urbano o urbanizable para su obtención, idéntica solución sería aplicable para Zahora
Además, en relación al régimen de clasificación de suelo fijado en la propuesta de ordenación del planificador, debe hacerse constar que de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 12.2.a del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo (en adelante Texto Refundido de la Ley del Suelo), se desprende claramente que se ha obviado el reconocimiento como suelo rural del núcleo de Zahora con el que se encuentra plenamente identificado por los valores ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos que posee así como por el riesgo de inundabilidad existente. Aparte, se produce un incumplimiento de las obligaciones de preservación de sus valores así como de las limitaciones y prohibiciones respecto de su transformación que fija el artículo 13.4 del Texto refundido de la Ley de Suelo del modo siguiente:
“4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, la utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural de los terrenos que aquella legislación expresamente autorice.
Sólo podrá alterarse la delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolución natural, científicamente demostrada. La alteración deberá someterse a información pública, que en el caso de la Red Natura 2000 se hará de forma previa a la remisión de la propuesta de descatalogación a la Comisión Europea y la aceptación por ésta de tal descatalogación.
El cumplimiento de lo previsto en los párrafos anteriores no eximirá de las normas adicionales de protección que establezca la legislación aplicable.”
No obstante, si a pesar de las consideraciones expuestas, el equipo redactor mantiene la clasificación como suelo urbano el asentamiento de Zahora, la prioridad de ser dar carta de naturaleza a la situación o realidad existente, estructurando y articulando el territorio sobre la red de caminos y vías pecuarias existentes, con su vegetación y fauna autóctona, respetando el disfrute del paisaje rural y del litoral así como a actividades agrarias y ganaderas de consumo familiar y pequeña venta existentes y completando las infraestructuras, servicios y dotaciones existentes.
Pero esta consideración debe ampliarse al ARI CM 8, a las cinco ámbitos clasificados actualmente como Suelo Urbanizable No Sectorizados y los otros dos ámbitos no sectorizados (SUS CM-2 y SUS CM 3), pues todos forman parte de los límites territoriales de Zahora y su ordenación debe ir en consonancia con la realidad existente, debiendo tenerse por finalidad preservar los valores ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos que posee; y no tener por finalidad desarrollar "un turismo industrial y de explotación de los recursos naturales".
El valor de Zahora reside en la preservación de unos valores que chocan frontalmente con la propuesta de ordenación de todo el área (grandes hoteles, incremento de la edificabilidad, construcciones en altura, tipologías edificatorias diferentes…), siendo la única finalidad del planificador obtener unos rendimientos económicos a corto plazo para las arcas municipales sin realizar ningún tipo de inversión en la zona, a costa de sacrificar la singularidad y diversidad natural de Zahora.
No creemos que sea sostenible ni equilibrado (como defiende el planificador) el incremento brutal de la oferta hotelera y de ocio que se pretende. Nada más que con las propuestas de ordenación realizada en los ARI CM 9 "Camino de Guerrero", ARI CM 10 "Asentamiento de Zahora", el SUS CM 2 "Fuentes del Madroño" y SUS CM 3 "Zona Hotelera de Los Caños se va a permitir materializar sobre el terreno una edificabilidad de 208,314,84 m2 añadida a la existente actualmente; pero peor aún, se han delimitado 5 ámbito clasificados como suelo urbanizable no sectorizado que supone un incremento 792.564 m2 de suelo apto para urbanizar, que dependiendo del coeficiente de edificabilidad que se aplique (entre 0,15 m2/ m2 y 0,30 m2/m2 es lo se ha fijado para distintas actuaciones previstas en Zahora para el suelo urbano no consolidado y el urbanizable sectorizado, si bien puede ser más) podría incrementarse el volumen de techo edificado hasta 237.770 m2. Es decir, de los 148.076 m2de techo edificado que según el planificador existe actualmente materializado en Zahora se pretende pasar a cerca de 600.00 m2 con un uso principalmente turístico y de segunda residencia.
Es evidente que no consiste en eso el urbanismo equilibrado, sostenible, de protección de los valores medioambientales etc. que pregona pero desde luego no defiende el equipo redactor del PGOU. Ese modelo turístico ya existe en otras zonas de la costa y desde luego no es el lógico ni el adecuado para zahora.
4.- Incumplimiento del Convenio Urbanístico suscrito con la asociación.
El equipo redactor tras realizar una exposición teórica sucinta acerca sobre de la naturaleza y alcance de los Convenios urbanísticos, esgrime que tales Convenios sólo vinculan a las partes para la iniciativa y tramitación del pertinente procedimiento sobre la base del "acuerdo respecto de la oportunidad, conveniencia y posibilidades de concretas soluciones de ordenación" pero que no vinculan a las administraciones en el ejercicio de sus potestades.
Posteriormente, intenta justificar por qué a pesar de haber suscrito un Convenio de planeamiento se ha procedido a la aprobación de las determinaciones y ordenación urbanística de una zona contraviniendo la estipulado en el propio Convenio y, por tanto incumpliéndolo. Asimismo señala que es la capacidad de innovación la que legitima para incumplir el Convenio.
Llegados a este punto ya queda clara una primera cuestión, el equipo redactor del PGOU –que es quien ha elaborado el informe de contestación a las alegaciones de la Asociación de Vecinos de Zahora- y el propio Ayuntamiento de Barbate –como Administración Pública que por acuerdo plenario de fecha 3 de marzo de 2011 aprueba el informe del equipo redactor- reconocen de forma implícita su incumplido el Convenio Urbanístico suscrito con la Asociación de Vecinos de Zahora, incurriendo, por tanto, en una infracción clara del ordenamiento jurídico siendo sujetos responsables de un procedimiento de responsabilidad patrimonial de la Administración.
Pero no suficiente con ello, adopta el papel de “salvador o padrecito de la patria” cometiendo la desfachatez de decir que grosso modo, se ha cumplido con el propósito Convenio pues gracias a su actuación se han promovido y adoptado las soluciones oportunas para llevar a cabo el proceso de regularización urbanística de Zahora a través del documento de revisión en el marco de la normativa actual.
Es evidente, que aún en el caso de que ello fuera así –cuestión que como se ha deja profusa y claramente expuesto a lo largo del presente escrito no lo es- se obvia una parte importantísima de los acuerdos del Convenio como es la participación y colaboración de la Asociación de Vecinos en el proceso de ordenación y regularización de Zahora.
Y si bien el ejercicio de la potestad administrativa corresponde al planificador (ostenta esa prerrogativa como Administración Pública) y es responsable de su resultado, el Convenio si le vincula durante la tramitación y el proceso de adopción de las soluciones que se adopten en el PGOU y que afecten a Zahora, siendo así porque el propio Ayuntamiento de Barbate alcanzó dicho acuerdo con la asociación de Vecinos mediante el Convenio urbanístico de 31 de agosto de 2000.
En el Convenio suscrito se articularon, entras cuestiones, diferentes medidas con incidencia directa en el proceso de redacción del Plan General que pasaban por:
a) Estudiar los parámetros urbanísticos establecidos por el vigente PGMO para la zona de Zahora y Caños de Meca y procurar en la revisión que se le dote de la determinaciones precisas a fin de posibilitar su adecuación a la realidad actual, con respeto a las normas de calidad de vida demandadas por la población y garantizando su correcta integración urbanística en atención al entorno en el que se localiza, sin perjuicio de la exigibilidad de los deberes básicos de solidaridad urbanística y costeamiento de las infraestructuras a los propietarios.
b) Integrar a la Asociación de Vecinos "Costa de la Luz" en la Mesa de participación de la revisión del Plan General, como cauce apropiado para que la opinión de los vecinos de Zahora y Los Caños sea tenida en cuenta en el proceso de formulación del nuevo planeamiento general.
c) Formular y aprobar unas Ordenanzas Municipales de regularización Urbanísticas vinculadas al proceso del Revisión del PGMO que facilite la legalización de las viviendas existentes, contando en la elaboración de las mismas con el conocimiento de la participación de las Asociaciones de Vecinos.
…
f) Adoptar las medidas reglamentarias necesarias para la creación de una comisión de seguimiento del Convenio, para realizar la verificación de los compromisos asumidos, así como analizar las soluciones a los problemas de servicios y tráficos que afectan a los Caños y Zahora.
…
Como se puede observar de los acuerdos señalados del Convenio, por un lado se persiguen unos objetivos urbanísticos (adecuación de la revisión del PGOU a la realidad existente, correcta integración urbanística en el entorno, facilitar la legalización de las viviendas, analizar soluciones…) pero por otra parte se establece claramente como se va a articular la participación de la Asociación de Vecinos en el proceso de elaboración del PGOU nuevo (integración en la mesa de participación de la revisión del Plan General, contar con los vecinos en el proceso de redacción de las ordenanzas, creación de la Comisión de seguimiento…), y en este proceso de redacción del PGOU el Ayuntamiento de Barbate ha incumplido claramente tanto las estipulaciones como el espíritu del Convenio suscrito en su día.
Bueno, pues a pesar de ello, el equipo redactor defiende las actuaciones llevadas a cabo señalando que la Asociación de Vecinos de Zahora ha contado con un plus durante el proceso de elaboración del PGOU, pues ha tenido un tratamiento diferenciado (no explica cuál) y ha podido formular alegaciones durante el periodo de información pública en igualdad de condiciones que todos los ciudadanos
¡Faltaría más! ¿Como no vamos a realizar nuestras alegaciones y sugerencias durante los plazos de participación ciudadana o información pública? No nos cabe la menor duda de que si por el equipo redactor del PGOU o por el Ayuntamiento fuera también nos lo habrían impedido, pero existe un principio de legalidad que lo impide. Así el artículo 4.e del Texto Refundido de la Ley del Suelo regula el derecho de los ciudadanos a “Participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de cualesquiera instrumentos de ordenación del territorio o de ordenación y ejecución urbanísticas y de su evaluación ambiental mediante la formulación de alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la Administración una respuesta motivada, conforme a la legislación reguladora del régimen jurídico de dicha Administración y del procedimiento de que se trate”.
Pero no fue la finalidad perseguida con la suscripción del Convenio la de posibilitar a la Asociación presentar alegaciones durante el periodo de información pública -pues esto ya nos correspondía por Ley-, sino que el espíritu con el que se firmó fue el de tener una participación e intervención directa en el proceso fijándose unos cauces específicos a tal fin, cuestión que se ha obviado durante todo el proceso.
Incluso la propia Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, habilita o al menos reconoce que se establezca cauces específicos mas allá de los preceptivos establecidos durante el período de información pública. De forma expresa dice que “Los ciudadanos tienen el derecho a participar en los procesos de elaboración, tramitación y aprobación de instrumentos de ordenación y ejecución urbanística, en las formas que se habiliten al efecto, y en todo caso, mediante la formulación de propuestas y alegaciones durante el período de información pública al que preceptivamente deban ser aquéllos sometidos”.
El Convenio suscrito, no hizo más que establecer o habilitar una forma o cauce de participación específico para contar con la Asociación de Vecinos de durante el proceso de elaboración, tramitación y aprobación del nuevo Plan General, con la finalidad de alcanzar o lograr unos objetivos y regularización o legalización de las viviendas existentes y de ordenación.
No obstante, si aún le quedan dudas al equipo redactor sobre si se ha dado cumplimiento o no a los compromisos adquiridos por el Ayuntamiento no tiene más que leer la Providencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Cádiz, de 20 de diciembre de 2010, por la que requiere al Ayuntamiento de Barbate, en cumplimiento de la Sentencia de 6 de noviembre de 2007 (Procedimiento ordinario 53/2006), en los términos siguientes:
- En primer lugar, para que en un plazo no superior a UN MES, se proceda a iniciar el trámite para la realización de un estudio en los términos establecidos en el punto 2º del Convenio suscrito entre las partes, debiendo informarse a este Juzgado del plazo que se estime previsible para la completa realización del mismo.
- En segundo lugar, se requiere a la Administración demandada para que, en el plazo de UN MES acredite ante este Juzgado la iniciación del trámite en orden a aprobar unas Ordenanzas Municipales de regularización Urbanística en los términos establecidos en el punto 4º del citado Convenio debiendo informar, asimismo, de los términos y plazos que se prevean necesarios para su aprobación.
- En tercer lugar, para que en el plazo máximo de UN MES, acredite ante ese Juzgado el inicio del trámite de adopción de las medidas necesarias para la creación de la Comisión de Seguimiento prevista en el apartado 9º del citad Convenio.
El tenor de la Providencia deja claro que no sólo la Asociación de Vecinos sino la propia Administración de Justicia considera que no se ha dado cumplimiento a los términos del Convenio suscrito el día 31 de agosto de 2000, pese a lo cuál, el Ayuntamiento de Barbate, con responsabilidad directa de los políticos municipales, sigue sin dar cumplimiento al mismo.
5.- Necesidad de una nueva formulación del Documento de Avance
Pasados ya más 7 años desde que se aprobó el Documento del Avance del PGOU de Barbate mediante Acuerdo adoptado por el Excmo. Ayuntamiento-Pleno de Barbate en sesión celebrada el día 31 de mayo de 2004 (publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz nº 69, de fecha 22 de julio de 2004) el equipo redactor sostiene que se ha respetado escrupulosamente el procedimiento administrativo durante la tramitación del Documento de Revisión-Adaptación.
Reconoce que se han realizado modificaciones sustanciales desde la elaboración del Documento de Avance pero que todas esas modificaciones se salvan mediante los sucesivos periodos de información pública habilitados y, que no por ello, se debe iniciar un nuevo Procedimiento retrotrayendo las actuaciones hasta la formulación del Documento de Avance.
Se justifica en la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 1995, por la que se establece que cuando existan modificaciones sustanciales que hagan que parezca un Plan Nuevo tendrá que repetirse el período de información pública. En concreto señala “El hecho de que el Plan modificado parezca un Plan Nuevo no puede identificarse con que sea un Plan Nuevo y haya de concederse un trámite de exposición al Público”.
Pues bien, precisamente ese es el elemento diferenciador desde el punto de vista sustancial que hace que se deban retrotraer las actuaciones al momento de la redacción del Documento de Avance. Pues no se tratan realmente de modificaciones sustanciales con respecto al Documento de Avance “que hagan que parezca un Plan Nuevo”, sino que exactamente se trata de un Plan Nuevo. Lo que puede subsanarse mediante el establecimiento de una nueva información pública es una modificación sustancial, pero desde luego lo que no puede subsanarse, conforme a los límites fijados por la doctrina jurisprudencial a la que se remite el equipo redactor, es la redacción de un Plan Nuevo.
Ya expusimos en el escrito de alegaciones contra la aprobación inicial del PGOU las razones por la que existía una falta de identidad objetiva entre las determinaciones del Avance y del PGOU aprobado inicialmente por el Ayuntamiento de Barbate, concurriendo otra serie de circunstancias como son: el excesivo transcurso del tiempo, la modificación del marco legislativo, la implantación de un modelo territorial en Andalucía y en el marco de La Janda, el crecimiento poblacional y edificatorio en la zona de Zahora, la falta de identidad objetiva entre las determinaciones del Avance y del PGOU aprobado inicialmente para la zona de Zahora, así como la desactivación de la participación ciudadana tras el Avance, que si ya por si solos cada una de ellos ya serían causa suficiente para reiniciar la tramitación del Plan General, vistas en su conjunto, no debiera existir mas opción que la anulación del acuerdo de aprobación inicial (ahora ya provisional) y comenzar de nuevo la tramitación del PGOU de Barbate desde su Avance.
Pero es que además, desde la aprobación inicial del PGOU hasta el momento actual se ha implantado una crisis económica y social de tal magnitud, que hace necesario que se replanten tanto las premisas como el modelo de territorio y Ciudad propuesto, porque en caso contrario dispondrá Barbate de un Nuevo Plan General inejecutable, pues como todo el mundo sabe el desarrollo de los planes depende de la inversión (privada y pública) y de la financiación de dicha inversión (bancos) existiendo una fractura enorme actualmente en el sistema.
Por otra parte, tal y como se indica en la memoria de ordenación y en el documento de síntesis del PGOU, se encuentra en fase tramitación el Plan de Ordenación de Territorio de La Janda, a cuyo resultado final se encuentra condicionada la clasificación como suelo urbanizable o no urbanizable de piezas fundamentales del ámbito de Barbate y Zahora.
Tal y como se ha expuesto, concurren tal número de circunstancias nuevas que afectan al “modelo de ciudad” del municipio de Barbate, las cuáles, ni el equipo redactor del PGOU ni los ciudadanos pudieron tener en cuenta durante la elaboración del Avance o en el documento aprobado inicialmente, que se hace aconsejable por un principio de prudencia y seguridad jurídica iniciar la nueva redacción de un Plan General retrotrayendo las actuaciones al momento del Avance. Un Plan General que no persiga un crecimiento desmedido en el núcleo de Zahora sino que se ajuste a la realidad existente.
6.- Falta de respeto a los habitantes de Zahora
Tras señalar en su informe el equipo redactor su profundo respeto a los ciudadanos de Zahora considera a continuación que las expresiones contenidas en su Memoria no suponen una falta de respeto para los habitantes sino que es un diagnóstico de la situación urbanística de la zona. Las expresiones de la memoria pretenden describir objetivamente la situación urbanística de la zona, justificando que “Quizás podría haberse utilizado un lenguaje menos directo en la descripción de la problemática existente, pero cabría el peligro de encubrir esa realidad inasumible en la situación que se presenta”.
En relación a la exposición del equipo redactor del PGOU queremos agradecerles, en primer lugar, su “respeto” a los habitantes del núcleo de Zahora. Ese respeto que manifiesta pero que no muestra en modo alguno, pues mantiene en la memoria de información todas las descalificaciones contra los habitantes de Zahora contenidas en el documento aprobado inicialmente.
En la memoria de ordenación vuelve a mantener que “Zahora es un culto a la marginalidad”, se acusa a sus habitantes de practicar un falso ecologismo, de especuladores, de esquizofrénicos, de falsos vendedores de ecologismo en una operación de marketing, de colonizadores de cotos privados, nos define “metástasis” del territorio de Zahora… en fin y de otra serie de “lindezas” en la que no merece incidir.
Para el equipo redactor todo se justifica diciendo que su trabajo consiste en efectuar un “diagnóstico de la situación urbanística de la zona”, y bajo ese paraguas considera que puede emplear cualquier expresión que atente contra la dignidad de los habitantes de Zahora.
En sentido, creemos que ya hemos entendido el matiz introducido en el informe de contestación a las alegaciones. Recurriendo all mismo criterio utilizado por el equipo redactor, podríamos decir “el equipo redactor ha sido incapaz de llevar a término la aprobación definitiva del nuevo Plan General de Barbate después de más de diez años desde que iniciaron los trabajos” sin que ello quisiera decir que “el equipo redactor han dado muestras más que evidentes de ser unos incapaces o unos ineptos”.
Al margen de tales cuestiones, tal y como ya expusimos en el escrito de alegaciones contra la aprobación inicial del PGOU, lo que más nos preocupa de todo, más allá de unas acusaciones desacertadas que por sí solas descalifican al “gurú” o “visionario” que las redacta, es que dichos argumentos los utilicen el mismo redactor que propugna como modelos turísticos de calidad y referentes de sostenibilidad para Barbate los implantados en Benidorm y en la Costa del Sol (pag. 411 de la memoria de información).
Nos provoca un rechazo absoluto una propuesta de ordenación cuya única finalidad es implantar grandes hoteles y urbanizaciones, permitiendo una ocupación intensiva de todo el litoral y zona interior del espacio territorial de Zahora, aún a costa de de sacrificar los valores históricos, ambientales y paisajísticos de unos terrenos con clara vocación rural y que han configurado este enclave como el lugar más preciado del litoral gaditano.
Es por ello que requerimos una propuesta de ordenación que sea más eficaz, sensible y capaz de reconocer y mantener las señas y marcadores identitarios de los núcleos de población de Zahora y Caños de la Meca, y si el actual equipo redactor del PGOU no está capacitado para ello que rápidamente se contrate otro.
7.-Ordenación del núcleo de Zahora: Arbitrariedad como límite de la discrecionalidad del planificador.
Acerca de las cuestiones planteadas por la Asociación de Vecinos respecto a la arbitrariedad con que se ha actuado en la ordenación de Zahora, responde el equipo redactor del PGOU, citando a Enrique Sánchez Goyanes, que el planificador tienen un amplia facultad discrecional siendo ésta la que le permite al planificador normalizar la situación urbanística de la zona, debiendo estar fundadas las determinaciones “tanta en una coherencia con relación a la realidad preexistente cuanto en una suficiente justificación de la opción concreta elegida frente a las restantes posible”.
En este hecho no hay discusión posible y precisamente ese fue el punto de partida que llevó al Ayuntamiento y a la asociación de vecinos de Zahora a suscribir un Convenio por el que se establecían los medios para tratar de alcanzar la mejor solución posible, pues se era consciente de la oportunidad que brindaba la redacción de un nuevo PGOU para regularizar o normalizar Zahora con fundamento en el ejercicio de unas potestades discrecionales del planificador. Pero en lo que no estamos de acuerdo y no compartimos es que el planificador haya empleado la coherencia que pregona en relación a la realidad preexistente, pues adopta soluciones distintas para situaciones análogas, no reconociéndose la situación preexistente en muchos casos.
Y es ahí donde se incurre en arbitrariedad, pues hay muchas decisiones que no resultan justificadas pues no guarda coherencia lógica con el criterio que se persigue de normalizar la realidad preexistente en Zahora, existiendo muchos supuestos donde se aprecie una incongruencia o discordancia de la solución elegida con la realidad que integra su presupuesto.
Continúa el planificador su contestación intentando justificar la delimitación del ARI CM 10 “Asentamiento de Zahora” y su clasificación como suelo urbano no consolidado con arreglo al criterio del artículo 45.2.B a) 1 de la LOUA, considerando que es una actuación de transformación urbanística subsumible en tipo de actuación previsto en el artículo 14.1.a del Texto Refundido de la Ley del Suelo.
En relación al régimen de clasificación de suelo fijado en la propuesta de ordenación del planificador, debe hacerse constar que de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 12.2.a del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo (en adelante Texto Refundido de la Ley del Suelo), se desprende claramente que se ha obviado el reconocimiento como suelo rural del núcleo de Zahora, al encontrarse plenamente identificado dicho territorio con los valores ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos que posee así como por el riesgo de inundabilidad que tiene. El hecho de que el planificador no respete dichos valores o no otorgue la importancia real al riesgo de inundabilidad existente, hace que se produzca un incumplimiento de las obligaciones de preservación de sus valores así como de las limitaciones y prohibiciones respecto de su transformación fijadas en el artículo 13.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo del modo siguiente:
“4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, la utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural de los terrenos que aquella legislación expresamente autorice.
Sólo podrá alterarse la delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolución natural, científicamente demostrada. La alteración deberá someterse a información pública, que en el caso de la Red Natura 2000 se hará de forma previa a la remisión de la propuesta de descatalogación a la Comisión Europea y la aceptación por ésta de tal descatalogación.
El cumplimiento de lo previsto en los párrafos anteriores no eximirá de las normas adicionales de protección que establezca la legislación aplicable.”
Aparte debe ser tenido en cuenta que el asentamiento o poblado de Zahora no se limita únicamente al ARI-CM 10 “Asentamiento de Zahora” como parece propugnar el planificador, sino que se extiende al ARI-CM 8 “Camino de Guerrero”, los dos ámbitos de suelo urbanizable sectorizado denominados SUS-CM 2 “Fuentes del Madroño” y SUS-CM 3 “Zona Hotelera de Los Caños”, así como las cinco áreas de suelo urbanizable no sectorizados, denominadas SUNS CM-1 “Playa de Los Nidos”, SUNS CM-2 “Yeguada de Trafalgar”, SUNS CM-3 “Colada Este”, SUNS CM-4 “Colada Oeste” y SUNS CM-5 “El Madroño” que han sido clasificadas como suelo urbanizable no sectorizado y los suelos directamente clasificados como no urbanizables en el área de influencia.
Decimos esto porque si el planificador limita el criterio clásico de consolidación de la edificación (encontrarse consolidado al menos a las dos terceras partes del espacio apto para la edificación) a una zona concreta seguramente puede ser que se cumpla, pero si reconoce los límites verdaderos de Zahora es evidente que no se cumple, y respondería la clasificación de suelo a su verdadera naturaleza como suelo no urbanizable.
En este sentido, el planificador ha reconocido como Hábitat Rural Diseminado otras zonas de Barbate como El Soto "atendiendo a sus características y al reconocimiento de un fenómeno histórico y tradicional en el municipio de Barbate…".
Y como ya hemos expuesto anteriormente en estas alegaciones, de las normas del Plan General para suelo no urbanizable- Hábitat rural diseminado o de la ficha urbanística para El Soto, no se desprende ninguna diferencia de justificación ni tampoco se contemplan objetivos diferentes de los que se persiguen en el asentamiento de Zahora, pues si dotar a los habitantes del El Soto de infraestructuras para mejorar los accesos, agua luz y saneamiento no es urbanizar, tampoco en Zahora los objetivos que se persiguen tampoco son de urbanizar sino "solucionar las infraestructuras básica para la mejora ambiental y de calidad de sus habitantes"; o si el delimitar zonas para la implantación de dotaciones comunitarias no requiere su inclusión en suelo clasificado como urbano o urbanizable para su obtención, idéntica solución sería aplicable para Zahora.
Con independencia de lo expuesto, es inaceptable que por las razones que expresa el planificador no se de un mismo tratamiento al conjunto poblacional de Zahora, dándose la circunstancia de que dentro de un mismo ámbito unos vecinos sí y otros no puedan acogerse a las (posibles) ventajas de un plan de ordenación, o de que se recalifiquen como suelo urbano o urbanizables grandes áreas deshabitadas de suelo actualmente rústico para que se lleven a cabo nuevos desarrollos urbanísticos.
Según hemos comprobado en la contestación a nuestras alegaciones y en los planos, hay que resaltar que el planificador ha hecho caso omiso de las alegaciones de esta Asociación y de los vecinos en general, -salvo algún caso puntual en que acepta desviar el trazado de algún viario para no afectar a algunas viviendas concretas dentro de la propia CM 10 o algunos casos en los que se incluyen edificaciones o suelos soporte de edificaciones que no fueron incluidos en la aprobación inicial-, desestimándose prácticamente todas las alegaciones presentadas por los vecinos de la CM 10 y de las áreas que la rodean, donde existen viviendas de habitantes autóctonos y de primera residencia, que solicitaron incorporarse a la misma.
Hay que exigir una explicación al planificador de por qué razones o criterios sí ha incorporado al perímetro de la CM 10 una zona concreta donde existen varias viviendas de segunda residencia que por otra parte son de escasa antigüedad (que en la aprobación inicial estaban incluidas en la zona SUNS CM5 “El Tunar” , que queda ahora como SNU) mientras, como hemos citado, se han desestimado prácticamente todas las alegaciones de los vecinos y propietarios de Zahora que pretendían incluir en el ámbito de la CM10 sus viviendas a pesar de tener más antigüedad y están más consolidadas que aquellas, impidiendo que estas últimas entren en la presente urbanización.
Mientras, al mismo tiempo, mantiene las mismas áreas para los nuevos desarrollos residenciales y hoteleros: SUS CM2 (Fuente del Madroño) y SUS CM3 (Hotelera Trafalgar) en suelos hasta ahora rústicos y de gran valor medio ambiental (Llanos Aluviales de Zahora, etc., una de las razones por las que hasta la fecha no existen construcciones). Si uno de los objetivos del plan es la de preservar los valores medioambientales y ecológicos no entendemos como amplias zonas de Zahora exentas prácticamente de edificación se incorporan a la categoría de suelo urbano o urbanizable con la única intención de construir grandes hoteles e implantar un modelo de turismo que ya existe un muchas partes, en vez de potenciar y preservar los terrenos de un desarrollo urbanístico expansivo.
El planificador ha desestimado las alegaciones y deja fuera de la ordenación a través del Plan Especial de Zahora (remitiéndoles a ver qué pasa con ellos cuando transcurran dos cuatrienios tras la aprobación definitiva del plan) a todos los vecinos de las SUNS CM 1 (Playa de Los Nidos), a algunos de las CM 2 y CM 3, y deja en SNU fuera de ordenación a los vecinos que viven en las zonas “Quinta de Luna” y “La Cañada del Álamo”.
Nos parece que con esta diferencia de trato el planificador procede de manera arbitraria e injusta y que actúa en contra del interés general de los habitantes de la zona. No puede ser que el planificador tome decisiones “desde el interés público” cuando se vulneran los derechos de los ciudadanos, cuando se actúa contra la voluntad de los ciudadanos y de los colectivos que los representan. Creemos que ese urbanismo especulativo muestra un “interés” pero que en ningún caso reside en lo público.
Como ya dijimos en nuestro escrito de alegaciones frente a la aprobación inicial, no resulta justificado el tratamiento diferenciado a zonas de Zahora que tiene una misma identidad, resultando improcedente, de todo punto, las diferenciaciones que para dichas zonas –de idénticas características- se contienen en las determinaciones urbanísticas del PGOU aprobado, ahora, provisionalmente.
Y por ello mantenemos que las determinaciones introducidas por la Administración Municipal en el instrumento de ordenación urbanística general responden a criterios puramente arbitrarios, alejados de los de simple oportunidad o conveniencia urbanística. Y tal forma de proceder conlleva que el planeamiento, -que constituye una decisión capital que condiciona el futuro desarrollo de la vida de los ciudadanos pues dispone la traza de un entorno determinante de un cierto nivel de calidad de vida-, nazca desde su origen ya viciado al introducir determinaciones arbitrarias y carentes de toda justificación .
8.- Alto coste de urbanización.
Defiende el equipo redactor que la participación de los beneficiarios de la medidas de regularización en los costes derivados de la ejecución de las infraestructuras y de la obtención de las dotaciones precisas, es un principio irrenunciable del proceso, no sólo para viabilizar económicamente la ejecución de las medidas transformadoras de la realidad sino como medida para legitimar el proceso desde el respeto al principio de solidaridad o compensación de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.
En relación a esta cuestión debemos señalar que ya así lo plasmamos en el Convenio suscrito con el Ayuntamiento de Barbate el día 31 de agosto de 2000, cuando nos comprometimos a participar en el proceso de regularización o normalización urbanística de Zahora “sin perjuicio de la exigibilidad de los deberes básicos de solidaridad urbanística y costeamiento de las infraestructuras a los propietarios”.
Es decir, los falsos ecologistas, especuladores, esquizofrénicos, los operadores de marketing, colonizadores de cotos privados, la “metástasis” del territorio de Zahora… se comprometieron a participar solidariamente en costear las infraestructuras y cumplir sus deberes urbanísticos mediante la suscripción de un Convenio que el Ayuntamiento ha incumplido totalmente. La Asociación de Vecinos de Zahora no se cree ni está por encima de la Ley y menos de la Justicia como así parece que se considera el Ayuntamiento de Barbate que hace caso omiso hasta de sentencias judiciales.
Dicho esto, también le decimos al equipo redactor que en función de la clasificación de suelo que establezca el planificador corresponde un régimen legal de aplicación u otro. Así, existen zonas en Los Caños de Meca, como el AMU CM 1, que carecen del grado de consolidación necesarios -pues carecen de red de saneamiento o evacuación de aguas- y sin embargo se encuentran clasificadas como suelo urbano consolidado, siendo el propio Ayuntamiento quien tiene previsto afrontar unos gastos e inversiones en infraestructuras por 2.808.200 €. Esta misma carencia la tiene Zahora y sin embargo el Ayuntamiento no la costea.
O se han clasificado terrenos como suelo no urbanizable-Hábitat rural diseminado, sitios en el que existe un núcleo de población y se contemplan actuación de dotación, infraestructuras y viales pero no participan en los coses derivados de la obtención y ejección los sistemas generales. Y sin embargo a Zahora si se le repercute la ejecución de un sistema general viario y la conexión a las infraestructuras, pese a tener o perseguir el mismo objetivo de normalización o regularización de viviendas.
Pero aunque se mantenga la clasificación como suelo urbano no consolidado, y hubiera que participar en los costes de conexión con las redes generales de servicios o en los costes de su ampliación o mejora, no se entiende que haya participar en la misma cuantía o proporción un suelo clasificado como urbano no consolidado que los sectores de suelo urbanizable (18 Euros por unidad de aprovechamiento).
Y en este aspecto es extraordinariamente llamativo y contradictorio que mientras que en el informe del equipo redactor se defiende que los sectores de suelo urbanizable (45 Euros por unidad de aprovechamiento) participen respecto a las cargas de contribución de los sistemas generales en mayor proporción que los de suelo urbano no consolidado (33 Euros por unidad de aprovechamiento), en la memoria de ordenación y en las normas del Plan del Documento aprobado provisionalmente finalmente se establezca que tanto los sectores de suelo urbanizable como urbano no consolidado participen en la misma cuantía, esto es, 18 € por unidad de aprovechamiento.
Es decir, el equipo redactor del Plan General modifica el criterio inicial (sic … los propietarios del suelo urbanizable se erigen como los principales responsables de que haya que proceder a la implementación de las redes generales hasta ese punto de la geografía) y finalmente establece igual repercusión (18 Euros por unidad de aprovechamiento) de una carga urbanística para los propietarios de sectores de suelo urbanizable y urbano no consolidado con la finalidad de sufragar la ampliación, mejora o conexión a los sistemas generales.
Pero es que además tampoco es lógico que participemos en la mejora o ampliación de sistemas generales que ya están implantados (en algunos casos gracias a su financiación por los vecinos como el caso de la luz o del teléfono). Realmente, el déficit mayor de infraestructuras que padece Zahora es referente a la red de saneamiento y abastecimiento de aguas, siendo el coste de ejecución de las mismas, según la memoria de ordenación, de 1.800.000 € aproximadamente, que se reparte entre el anillo principal de suministro de agua, la estación de bombeo y el colector general de Zahora. Por tanto entendemos que la carga urbanística destinada a participar en la conexión a las redes y sistemas debe minorarse.
Por último, resulta bastante extraña la bajada en los costes de urbanización del ARI CM 10, pues pesar de haberse incrementado su superficie desde la aprobación inicial del PGOU en cerca de 80.000 m2, pasando el ámbito delimitado de 911.847 m2 a 989.470 m2, de manera inversa se han estimado los costes de ejecución en la cantidad de 24.736750 € en lugar de los 36.473.880 € previstos en la memoria de ordenación del Plan aprobado inicialmente. Ello es el resultado de realizar un coste estimado de 25 €/m2 de suelo bruto en lugar de los 40 €/m2 de suelo bruto fijados en el Documento aprobado inicialmente. Mucho nos tememos que ninguna de las estimaciones realizadas por el planificador se ajuste a la realidad y que esas estimaciones queden en papel mojado y se disparen los costes finales.
La suma de los costes de ejecución de la urbanización interior del ARI CM 10 más la carga urbanística derivada de la participación en la ejecución de los sistemas generales derivados de la urbanización determinaría una repercusión aproximada de 30 €/ m2 para cada propietario, si bien los costes señalados son evidentemente una mera estimación y tienen un carácter meramente orientativo, quedando a expensas de las variaciones anuales y del proceso de gestión urbanística de los terrenos.
A dicha cuantía habrá que sumarle el coste que suponga la adquisición a la Administración del 10% del aprovechamiento urbanístico (si esta opta por venderlo y en el precio que indique), el encargo de un proyecto técnico de legalización de la vivienda al técnico que corresponda, mas los costes derivados de las tasas o impuestos (ICIO) por licencia que suelen estar alrededor del 4 % del coste de ejecución de las obras, mas el sobrecoste que se produzca en el recibo del IBI al pasar a considerarse las viviendas como inmuebles de naturaleza urbana. Todo ello, contando además con las cesiones de suelo para dotaciones públicas y viales que se hagan de forma gratuita a favor de la Administración.
Como ya dijimos en la alegación contra la aprobación inicial del PGOU todos estos costes son inasumibles para los propietarios incluidos en el ARI CM 10 “Asentamiento de Zahora”, debiendo reajustarse el coste de ejecución de las obras de urbanización interior y las cargas de contribución a los en los sistemas generales al mínimo posible, bonificar o reducir en las ordenanzas correspondientes la tasa o impuesto que se aplique en concepto de legalización de viviendas, subvencionar los proyectos técnicos o ajustar progresivamente el recibo de IBI.
9.- Disconformidad con la ordenación y el proceso de gestión urbanística del ARI CM 10 "Asentamiento de Zahora".
El Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate, aprobado con carácter provisional, vuelve de nuevo a recoger las mismas determinaciones urbanísticas y el mismo proceso de gestión urbanística para el ámbito de actuación ARI CM 10 “Asentamiento de Zahora” que ya se estableciera en el documento de aprobación inicial y que fue objeto de alegaciones por esta parte, haciendo caso omiso a las consideraciones que desde la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” se han formulado, sin justificar los criterios empleados y haciendo un claro uso de una absoluta potestad discrecional y ejercicio unilateral de la toma de decisiones en materia de planeamiento urbanístico sin tener en cuenta en modo alguna las distintas sugerencias y consideraciones formuladas desde la propia Asociación de Vecinos “Costa de la Luz”.
A.- La ordenación propuesta en el ámbito de Caños deMeca-Zahora, se sustenta en, señala el planificador, “cinco ideas-fuerza” que han acompañado el proceso de toma de decisiones por el nuevo Plan. Estas son:
a) Optimización de la accesibilidad inter e intra urbana. El planificador pretende con esto, y así lo señala, ”introducir racionalidad en la configuración del espacio, confeccionando una trama, una arquitectura del suelo que permita la definitiva transformación de sus condiciones rurales originales”. Así considera que el núcleo de Caños Zahora, “más que un espacio transformado, es un espacio rural disfrazado, encubierto, de una condición pseudourbana claramente forzada, que no presenta los caracteres consustanciales a la naturaleza de los hechos urbanos adecuadamente configurados”.
Si bien pretende aquí el planificador confeccionar una trama para el núcleo de Caños de Meca y Zahora , pospone ello sin embargo a un momento posterior, o mejor dicho, a un instrumento de planeamiento de desarrollo, a un Plan Especial, que será el que tenga la obligación de desarrollar la arquitectura del suelo, de transformar las condiciones rurales primitivas, no posibilitándose desde el propio Plan General de Ordenación Urbanística esa optimización de accesibilidad inter e intraurbana de la que presume el planificador, no siendo por tanto ello una de las cinco ideas fuerza del documento de planeamiento.
b) Recualificación de la escena urbana cimentada en la proyección de un sistema de espacios públicos que garantice la cohesión y articulación del nuevo modelo urbano. Con una perfecta y armoniosa elección de las palabras, explica el planificador que “resulta básico la recuperación de la cultura del espacio público para estas áreas”; (…), “se trata, pues, de introducir nuevos elementos de espacio público selectivamente seleccionados, proponer una recualificación global del paisaje urbano, mitigar el dominio del automóvil privado y favorecer la peatonalización”.
c) Apostar por la materialización de un modelo turístico equilibrado, donde la oferta de alojamiento turístico-hotelero debe asumir un protagonismo clave (…)”Igualmente es necesario aportar suficiente masa crítica de nueva oferta complementaria que permita la reversión paulatina del hecho urbano hacia situaciones más deseables.” ¿Qué querrá decir aquí el planificador al aludir a “nueva oferta complementaria”? ¿ y al señalar “hacia situaciones más deseables”?¿deseables para quién? Se observa aquí una fuerte contradicción con las manifestaciones recogidas en la contestación a las alegaciones presentadas por esta parte al documento de aprobación inicial del PGOU de Barbate, por cuanto que si en aquella informa que “el Plan General apuesta por la potenciación en este ámbito de la actividad turística como motor del desarrollo del término municipal”, añade, “pero pensando en actuaciones puntuales de calidad y estratégicamente localizadas, de pequeñas dimensiones y en comunión con el entorno”, ahora se refiere sin embargo a un “modelo turístico equilibrado donde la oferta de alojamiento turístico- hotelero asuma un protagonismo clave”.
d) Si ya de por sí resultaba complicado entender la idea-fuerza anterior, más complicado resulta aún entender la número cuatro, relativa a la “singularización de la escena urbana, tratando de revertir la anomia y vacuidad que introduce el dominio de la tipología de vivienda unifamiliar aislada”. Insiste el planificador en la necesidad de “fomentar la implantación de ofertas tipológicas mixtas y desarrollar una estrategia selectiva con el uso de la tercera dimensión, al objeto de introducir en el paisaje urbano objetos figurativos de mayor impronta que coadyuven a reconocimiento del territorio optimizando la capacidad de orientación del usuario” . Y como colofón, añade el planificador, “ De la simbiosis proyectual de este objetivo y la configuración de un sistema de espacio colectivo equilibrado, resultará un artefacto urbano dotad de orden, estructura y sentido común”.
Parece increíble que pueda el planificador dejar sin desarrollar en modo alguno el ámbito que constituye el núcleo de Zahora, remitiendo su desarrollo urbanístico, la definición de elementos estructurantes, a un Plan Especial, y sin embargo sí haga hincapié en el uso de “la tercera dimensión” para introducir en el paisaje “objetos figurativos de mayor impronta”. ¿Cuál es aquí el artefacto urbano que resulta dotado de sentido común?
e) Infraestructuras hidráulico-sanitarias.
f) Será preciso activar los procesos urbanísticos adecuados para instrumentar la regularización y legalización de las situaciones consolidadas. Estos procesos urbanísticos sin embargo no se activan desde el propio PGOU, tan sólo quedan enunciados dejando su activación pospuesta a un posterior instrumento de planeamiento y gestión, no solucionándose desde el propio Plan General de Ordenación Urbanística la problemática existente para el núcleo de Zahora.
Tras exponer estas cinco ideas fuerza que, aparentemente resultan papel mojado que en nada regulan la planificación urbanística del núcleo de Zahora limitándose a exponer una serie de teorías y fundamentaciones metafísicas en torno al planeamiento a trazar y/ o ejecutar en el ámbito referenciado, se propone el planificador, en la Memoria de Ordenación, artículo 4.5, relativo a la ordenación del núcleo de Caños de Meca-Zahora, ordenar el suelo urbano, y más concretamente regular las intervenciones en la ciudad consolidada, definiendo el núcleo de Zahora en un ámbito, con ordenación diferida, denominado ARI (n) CM10 “Asentamiento de Zahora” (Memora de Ordenación. Artículo 4.5.2.B.B2).
B.- Ordenación del Suelo urbano: ARI (n) CM10. Asentamiento de Zahora (Plan Especial).
La estrategia de ordenación para éste ámbito se centra fundamentalmente, según señala el propio planificador en la Memoria de Ordenación del PGOU, en el reconocimiento de la realidad existente en la recualificación ambiental y dotacional de unos ámbitos hoy deficitarios y carentes de cualquier tipo de equipamiento e infraestructura urbana básica, en la mejora de su red capilar de articulación y en el establecimiento de los mecanismos precisos y adecuados para su regularización.
Así y pese a que señala que se han de establecer los mecanismos adecuados para su regularización, posteriormente sin embargo, al tratar específicamente el núcleo de asentamiento de Zahora, concreta que el establecimiento de la ordenación pormenorizada se ha de realizar a través de un Plan Especial con el fin de lograr su normalización e integración urbanística a través de la mejora ambiental, dotacional e infraestructural del Área.
La propia Ley 7/ 2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía en su artículo 8 concreta que los Planes Generales de Ordenación Urbanística han de establecer la ordenación urbanística en la totalidad del término municipal y organizar la gestión de su ejecución de acuerdo a las características del municipio y los procesos de ocupación y utilización del suelo. Así:
Artículo 8. Concepto.
1. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística establecen, en el marco de los Planes de Ordenación del Territorio, la ordenación urbanística en la totalidad del término municipal y organizan la gestión de su ejecución, de acuerdo a las características del municipio y los procesos de ocupación y utilización del suelo actuales y previsibles a medio plazo.
2. El contenido de los Planes Generales de Ordenación Urbanística, sin perjuicio de su adecuada normalización, debe desarrollarse con arreglo a los principios de máxima simplificación y proporcionalidad según la caracterización del municipio en el sistema de ciudades de Andalucía, por su población y dinámica de crecimiento, por la relevancia de sus actividades y recursos turísticos, por su pertenencia a ámbitos territoriales con relaciones supramunicipales significativas o por contar con valores singulares relativos al patrimonio urbanístico, arquitectónico, histórico, cultural, natural o paisajístico.
Sin embargo y pese a las determinaciones legalmente establecidas, el planificador traslada a un Plan Especial la ordenación pormenorizada completa del ámbito de Zahora, que permita, y se señala literalmente “a través de una información más detallada y actualizada y con la participación de los directamente afectados, establecer la solución concreta de ordenación”. Luego quiere ello decir que desde el propio PGOU no se resuelve la problemática del ámbito de actuación y no se establece la solución concreta de ordenación.
El artículo 10.2. de la Ley 7/ 2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía concreta las determinaciones relativas a la ordenación pormenorizada del propio PGOU y así señala:
2. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística establecen asimismo la ordenación pormenorizada mediante las siguientes determinaciones:
A. Preceptivas:
a. En el suelo urbano consolidado, la ordenación urbanística detallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana, sus espacios públicos y dotaciones comunitarias, complementando la ordenación estructural. Esta ordenación deberá determinar los usos pormenorizados y las ordenanzas de edificación para legitimar directamente la actividad de ejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo.
b. En el suelo urbano no consolidado, la delimitación de las áreas de reforma Interior, por ello sujetas a su ordenación detallada, con definición de sus objetivos y asignación de usos, densidades y edificabilidades globales para cada área. Asimismo, se delimitarán las áreas de reparto que deban definirse y se determinarán sus aprovechamientos medios.
Tales determinaciones han de quedar recogidas en el propio Plan General no dejando tan amplio desarrollo a una posterior figura de planeamiento urbanístico, prolongando la solución urbanística del núcleo de Zahora hasta la elaboración de un Plan Especial que, desgraciadamente y, sin la conformidad del colectivo de la Asociación de vecinos “Costa de la Luz” puede que en ningún momento pueda llegar a ejecutarse, no dándose por tanto cumplimiento a los principales objetivos de todo Plan General de Ordenación Urbanística que no son otros que la ordenación urbanística en la totalidad del término municipal y organizar la gestión de su ejecución, de acuerdo a las características del municipio y los procesos de ocupación y utilización del suelo actuales y previsibles a medio plazo.
C.- Criterios de ordenación que deben guiar el Plan Especial.-
La memoria de ordenación del PGOU recoge los criterios de ordenación que debe guiar el Plan Especial, y así concreta:
1.- Definición de los ámbitos destinados a acoger el uso residencial, adaptándose en la medida de lo posible a la realidad existente y a la estructura de la propiedad. La tipología predominante será la de edificación aislada en parcela apostando por introducir nuevos modos de ocupación del espacio residencial, que posibilite la introducción de actuaciones plurifamiliares.
De nuevo se facilita aquí la implantación de nuevos modos de ocupación del terreno a través de la construcción de viviendas plurifamiliares (adosados bloques de viviendas), lo que constituye un tipo de edificación muy agresiva con el entorno rural y paisajístico de Zahora, aspecto que, sin embargo, en el Artículo 4.5., parecía defender el planificador, y sin establecer limitación alguna en cuanto al número de plantas o altura, dejando ello pospuesto a la figura del Plan Especial, lo que puede suponer un fuerte perjuicio para los vecinos del núcleo de Zahora.
Plan Especial que si en un principio y por la redacción de la memoria de Ordenación y Normas Urbanísticas, pudiera ser objeto de encargo a los propios vecinos de Zahora, posteriormente parece que será el Ayuntamiento quien se encargue del mismo al permitir que el propio Ayuntamiento si en el Plan Especial concreta la ejecución asistemática del ámbito de actuación, elaborará una ordenanza Municipal para la regulación del mismo.
De ahí que se considere que las determinaciones urbanísticas aplicables al núcleo de Zahora sean absolutamente carentes de concreción alguna dejando la definición de las mismas a un posterior Plan Especial a cuyo redactor le dota de las más amplias facultades para la regulación urbanística del ámbito.
Prueba de ello es la propia ficha urbanística del ARI (n) CM10 “Asentamiento de Zahora” no concreta el número máximo de viviendas colectivas, características morfológicas, condiciones de la edificación, superficie edificable destinada a VPO, pese a que posteriormente señala un coeficiente de VPO de 0,70, número mínimo de viviendas protegidas, superficie máxima de suelo residencial-terciario, y ni siquiera establece el sistema de actuación ni la iniciativa del desarrollo del ámbito.
Pese a que el equipo redactor del documento del PGOU de Barbate , en su escrito de contestación a las alegaciones presentadas por esta parte, señale que “ el hecho de que se flexibilice la aplicación de zona de ordenanza no implica en absoluto, la sustitución del tejido edificatorio existente ni tampoco su adulteración; sino que por el contrario se trata de diversificar el producto residencial habilitando la formación de plurifamiliares en bloque horizontal o unifamiliares”, se considera que una vez se apruebe con carácter definitivo el nuevo PGOU ello quedaría ya fuera del control del propio PGOU dejando al arbitrio del redactor del Plan Especial la implantación de dicha tipología de viviendas. De sobra es sabido que un promotor de un producto tan goloso, en un incomparable marco territorial cual es el núcleo de Zahora y que cuente con el beneplácito municipal, va a apostar por implantar el mayor número de viviendas plurifamiliar en bloque horizontal que le sean posibles.
2.- Materializar una oferta de servicios terciarios y hotelera en aplicación de parámetros de calidad y excelencia, con la finalidad de equilibrar el actual modelo turístico.
Ciertamente, y tal y como expone el equipo redactor del PGOU en la contestación a las alegaciones formuladas al documento de aprobación inicial del PGOU de Barbate, “es incuestionable la clara vocación turística del área de Zahora”, ello no implica que se pueda destruir, anular y ni siquiera perjudicar gravemente los derechos de los vecinos que conforman el núcleo de Zahora. Si bien la propuesta del PGOU puede abogar por intensificar la nueva oferta hotelera y de ocio en este ámbito lo que, en ningún caso puede, y ello pese a la de sobra sabida “potestad discrecional del planeamiento urbanístico” es sentenciar dicho ámbito de actuación y condenarlo de por vida, y ello incluso sin establecer de manera concisa los parámetros urbanísticos que regulen este uso.
Si bien, y tal y como señala el planificador se ha de apostar por la potenciación de la actividad turística como motor del desarrollo del término municipal, ello ha de hacerse con cierto criterio de ordenación urbanística y gestión para evitar el desbordamiento masivo con las consecuencias que ello acarrea y que de sobra conocemos por términos municipales colindantes.
3.- Mejora dotacional del ámbito, preservando las masas arboladas existentes e integrándolas ene l sistema de espacios libres del área. (…)
4.- Reconfiguración de la red capilar viaria.(…)
5.- diseño de una red de senderos peatonales y carriles bici. (…)
6.- Corregir los déficits y carencias en materia de infraestructuras urbanas básicas del sector.
4.- Criterios de gestión urbanística.-
A los efectos de su gestión urbanística, el ámbito completo se considera un Área de Reparto única, debiendo el Plan Especial determinar si es necesario o no la delimitación de unidades de ejecución o bien para que su gestión pueda ser asumida mediante Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos y abono de cargas urbanísticas, dado su alto nivel de consolidación.
El Plan Especial puede identificar zonas del mismo en las que siendo la consolidación de la edificación de menor intensidad y contando con superficie suficiente para constituir ámbitos integrados puedan ser objeto de delimitación de unidades de ejecución a instancias de los interesados durante el proceso de tramitación del mismo.
En caso de que el Ayuntamiento, en el Plan Especial, determinase su ejecución asistemática, se elaborará una ordenanza para la determinación de los costes de los diversos conceptos que integran los deberes urbanísticos en desarrollo de las previsiones de las Normas Urbanísticas del PGOU y del Plan General y del Plan Especial.
La pretensión municipal de llevar a cabo la gestión urbanística de un ámbito delimitado con una superficie de 989.470 m2, y con una estructura de la propiedad como la existente, mediante transferencias de aprovechamientos urbanísticos se considera un modelo de gestión inadecuado para la zona que además, ha intentando implantarse en otras ciudades de la provincia sin éxito alguno, y que hoy, tras varios años de aprobación del PGOU siguen sin ponerse en pie. Se considera un proceso lento y muy complejo que requiere una información exhaustiva previa para alcanzar el grado de consenso y colaboración necesario entre los vecinos. Si a esto se une el alto coste de la urbanización se hace prácticamente inviable llevar a cabo la ejecución del ARI (n) CM10 “Asentamiento de Zahora”.
Incluso el propio equipo redactor del PGOU en su escrito de contestación a las alegaciones al documento de aprobación inicial señala que será el Plan Especial quien finalmente decida la forma de su ejecución, y añade “ evidentemente, si de forma mayoritaria, los propietarios manifiestan su compromiso responsable de asumir la gestión, el sistema preferente deberá ser el de compensación, pero a nadie se le escapa la dificultad de desarrollar la gestión por este sistema cuando existen múltiples edificaciones y una estructura parcelaria tan dividida como la existente en Zahora, y que daría lugar a un intento de constituir una Junta de Compensación de aproximadamente mil interesados”.
O sea, que ya no solo desde el propio PGOU se está verificando la práctica imposibilidad de gestionar el ámbito de actuación en la forma concretada en el propio documento de planeamiento, sino que incluso traslada al propio Plan Especial la resolución del proceso de gestión sin entrar en el fondo del asunto, valiéndose de que es el propio Plan Especial el que conjugará la ordenación pormenorizada. Absolutamente increíble. Un despropósito.
Y encima continua el equipo redactor del PGOU en su escrito de contestación a las alegaciones “ por tanto, el nuevo Plan establece un marco amplio de las diversas modalidades de ejecución urbanística reconocidas por ley, para la gestión del ámbito del ARI CM10; y ello con la finalidad de que su concreción se efectúe en el momento de elaboración del Plan especial. (…) Con estas manifestaciones deberá decidir la Administración Municipal e4n el Plan especial cual es esa concreta forma de gestión”. Impresionante.
Un equipo de profesionales como el que constituye el equipo redactor del PGOU debe tener suficiente experiencia y práctica, como para reconocer los modelos de gestión que no funcionan, máxime cuando ya se han implantado en otros municipios y ha sido objeto de pronunciamiento judicial desfavorable.
En tal sentido se considera que el planificador como si de un puzle se tratara , ha ido jugando con las piezas que constituyen el término municipal de Barbate dejando una última pieza o bolsa de suelo que constituye el ARI CM10 “Asentamiento De Zahora” sin establecer ordenamiento urbanístico alguno. Se puede considerar éste Área como un ámbito de suelo urbano no consolidado en el que se han producido situaciones de marginalidad respecto al planeamiento urbanístico vigente. En su concreción se detectan algunos vacíos que ya fueron igualmente detectados en otros Planes Generales de Ordenación Urbanística provocando ello un pronunciamiento judicial que supuso la suspensión de la aplicación de las determinaciones urbanísticas para ámbitos concretos de actuación. En definitiva:
- En cuanto a la gestión y ejecución habrá que establecer si éste ámbito comporta o no unidades de ejecución a los efectos de su desarrollo, aclarándose el contenido de las fichas con la normativa. Si se opta por la definición de grandes unidades de ejecución habrá que proceder a su reparcelación, ya sea física o económica, antes de su ejecución y siempre antes de la obtención de licencias municipales de obras para la materialización del derecho al aprovechamiento urbanístico. Si por el contrario se opta por un sistema alternativo, la propuesta debe ir encaminada a la obtención de cuotas de urbanización, mediante las correspondientes contribuciones especiales entre otras fórmulas, mientras que los suelos destinados a viales no existentes y dotaciones deberían ser objeto de expropiación forzosa u ocupación directa mediante transferencias de aprovechamiento urbanístico o mediante indemnización económica, opciones por la que deben optar los propietarios afectados en cuanto sus suelos han formado parte del cálculo del aprovechamiento medio del área de reparto correspondiente (...)
(…)
10.- Motivación incierta del cumplimiento de los parámetros fijados en el POTA relativos a la dimensión de crecimiento urbano y techo poblacional en Barbate.
En el escrito de Alegaciones presentado frente a la aprobación inicial del PGOU de Barbate ya dijimos claramente que en ninguno de los dos escenarios planteados por el planificador (relacionados con la posible incorporación o no como suelo urbano o urbanizable de una serie de sectores contemplados como suelo urbanizable ordenado transitorio) se cumplían con los parámetros del artículo 45 del POTA, el cual establece que “Con carácter general no se admitirán los crecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizable superiores al 40 % del suelo urbano existente ni los crecimientos que supongan incrementos de población superiores al 30% en ocho años”.
El contenido de dichas alegaciones se ha visto refrendado por la propia Consejería de Vivienda y Ordenación del territorio, pues en su informe (frente a la aprobación inicial) sobre la incidencia y cumplimiento de las determinaciones de planeamiento territorial de aplicación en el Plan General de Ordenación Urbanística, concluye que la propuesta de nuevos crecimientos prevista en el Documento aprobado inicialmente no cumplía con el límite del techo poblacional establecido por el POTA, calificándose el documento con una incidencia ambiental negativa por no cumplir con los parámetros del artículo 45 del POTA.
En este sentido, el equipo redactor del PGOU, no entrando en el contenido de las cuestiones planteadas habida cuenta la rotundidad de la mismas, señalaba en su informe que en la fase de aprobación provisional se tendrían que tener en cuenta que no se ha producido la ejecución de los desarrollos urbanísticos clasificados como urbanizables programados en el Plan vigente (por tanto había que tenerlos en cuenta a efectos de crecimiento) así como las consideraciones y disposiciones derivadas del POT de la Janda. Como consecuencia de ello, el equipo redactor del PGOU no le quedó mas remedio que asumir que la adecuación del documento de Revisión del PGOU a estas dos cuestiones suponía incorporar unas alteraciones al mismo que hacía necesario someterlo a un nuevo trámite de información pública.
Pero el planificador, en lugar de hacer un recorte ostensible del crecimiento urbano y del incremento poblacional como sería lógico, vuelve a entrar en un escenario de hipótesis y conjeturas para justificar en la memoria de ordenación del documento aprobado provisionalmente, la adecuación de la propuesta de ordenación a los límites del POTA concluyendo. En el documento de cumplimiento de los informes sectoriales de forma resumida, lo expresa del modo siguiente:
a. Valoración del techo poblacional propuesto y computable.
En el Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate se proponen un total de nuevas viviendas computables de 2.875 viviendas.
La limitación derivada de esta Norma 45 apartado 4.a) inciso segundo del POTA sobre nuevo crecimiento residencial propuesta aplicada al municipio de Barbate, establecen un máximo de 2912 nuevas viviendas (resultado de dividir los 6.989 nuevos habitantes teóricos, a la entrada en vigor del Plan General, año 2012, entre 2,4)
Por tanto, la presente propuesta de esta Revisión del PGOU de Barbate de crecimiento reside3ncial se ajusta a la limitación impuesta por la Norma 45 apartado 4.a) inciso segundo del POTA.
b. Valoración de crecimiento superficial.
Superficie de suelo urbano existente: 4.158.827 m2
Superficie de suelo urbanizable computable: 1.661.004 m2
Porcentaje de crecimiento: 0,3994 %. (en realidad 39,94 %)
Por tanto, la propuesta de esta Revisión sobre superficies de suelo urbanizable sectorizado y ordenado, se ajusta al límite establecido por la Norma del POTA”.
Pues bien, para ajustarse a los criterios máximos de crecimiento residencial relacionado con la población, el punto de partida del planificador, tomando como referencia para el cálculo de crecimiento de la población de Barbate el año 2012 al ser el nuevo momento previsto ahora para la aprobación definitiva del PGOU de Barbate, es una población estimada de 23.298 habitantes. Bajo esa previsión elevada a la categoría de axioma, se fija que el crecimiento poblacional para los ocho años siguientes a la aprobación definitiva del PGOU de 6.989 nuevos habitantes, por lo que aplicando el nuevo parámetro teórico de 2,4 habitantes por vivienda, el número máximo de viviendas para alojarlos daría un máximo de 2.912 viviendas, que el planificador defiende que no ha superado, pues según sus criterios, la propuesta realizada es de 2875 viviendas.
Pero el cómputo del crecimiento poblacional en relación con número de viviendas nuevas previstas se encuentra manipulado pues no se han contabilizado las áreas de reforma interior del PGOU de 1995 que en la actualidad cuentan con su ordenación pormenorizada pero cuyo proceso de desarrollo se encuentra en diferentes fases de ejecución y no se han construido.
Esas viviendas pendientes de construir suponen un incremento adicional de 1100 viviendas (que en la actualidad no se encuentran construidas) respecto a las 2.875 previstas por el planificador, y en número de habitantes (aplicado el módulo de 2,4 habitantes por vivienda), suponen 2.640 habitantes que no se computan. Evidentemente si se computaran se iría mucho mas allá del 30 % establecido como límite de incremento poblacional.
Además, con fundamento en la Instrucción 1/2007, de la Secretaría General de Ordenación del Territorio y las previsiones del Plan Subregional de Ordenación del Territorial de la Janda (aún no aprobado definitivamente), tampoco incluye 496 viviendas (1190 habitantes más) del SUS B2”La Tarayuela”, al considerarse una actuación urbanística prevista en un Plan de Ordenación del Territorio de ámbito subregional.
Pero aunque fuera admisible o legal la exclusión de las viviendas pendientes de construir a efectos de justificar el cumplimiento del techo poblacional máximo, el planificador urbanístico debiera regirse por unas directrices de mayor prudencia, porque los límites de crecimiento no responden a una decisión arbitraria del planificador territorial y establecen unos máximos, lo cuál no quiere decir que deban agotarse, no encontrando justificación a que una población actual de Barbate censada en unos 23.000 habitantes pase a incrementar su población casi en la mitad de sus habitantes, hasta los 34.000; o que el mismo territorio de Barbate soporte 4471 viviendas más de la existentes; y todo ello en un horizonte temporal de 8 años.
En lo concerniente al límite del crecimiento máximo (40 %) de las categorías de suelo urbanizable ordenado y sectorizado, parte como referencia de que la superficie total del suelo urbano es de 4.158.227 m2.
Evidentemente este es un dato manipulado e inflado pues, para establecer la superficie del suelo urbano que fija la base de cálculo de crecimiento, incorpora al mismo todos los suelo clasificados así por el Documento de revisión que se somete a aprobación provisional, incorporando de manera forzada los sistemas generales incluidos o adscritos a la clasificación de suelo urbano cuando muchos de los cuales no se han obtenido ni ejecutado al depender del desarrollo urbanístico de los ARI o de los sectores delimitados en el suelo urbano no consolidado.
También es sabido, que suelos con una clara vocación rural, gran distancia entre ellos y con valores medioambientales claros que sólo pueden ser protegidos bajo la clasificación del suelo urbanizable, se han incorporado al ARI CM 10 “Asentamiento de Zahora”, lo que supone incorporar a la categoría de suelo urbano casi 1.000.000 de metros cuadrados. Pero es que incluso ha incorporado sistemas generales que están fuera de clasificación pero lo ha asimilado a suelo urbano a efectos de poder incrementar la base de cálculo para poder justificar el desarrollo de una mayor superficie de suelo urbanizable.
Pero no contento con eso, en relación a la superficie de crecimiento del suelo urbanizable sectorizado u ordenado (que el planificador ha contabilizado en 1.661.004 de metros cuadrados), no incorpora al cómputo la superficie de sistemas generales adscritos (45.661 m2) al SUS B2 en proporción a los excesos de aprovechamiento. En este sentido, recordemos que lo que no procede computar con arreglo al criterio dispuesto por la Instrucción 1/2007, de la Secretaría General de Ordenación del Territorio y el artículo 12 de la normativa del Plan Subregional de la Janda, son las superficies de suelo de las áreas de oportunidad, pero ello no debe afectar a los sistemas generales adscritos a esos sectores, pues tales sectores no forman parte del área de oportunidad sino que se ha incluido en un área de reparto simplemente a efectos de su obtención o de su financiación, pues forman parte de la ordenación estructurante del municipio.
Por esta razón consideramos, que no se cumplen con los parámetros, pues si se suman esa superficie de 45.661 m2 a la contabilizada inicialmente por el planificador en la memoria (1.661.004 m2), debiera haberse computado una superficie de 1.706.665, superando el limite de crecimiento establecido en el 40 % para los suelos urbanizables.
Aún en el caso de que no tuvieran que computarse esos sistemas generales adscritos, consideramos que apurar hasta el límite de crecimiento, con un margen de error de 2.000 metros cuadrados, en una Ciudad que pretende alcanzar con el desarrollo de los suelos urbanizables (incluidas las áreas de oportunidad y sectores productivos excluidos) 6.791.482 de metros cuadrados de superficie urbana, es algo fuera de toda lógica y extraordinariamente desproporcionado. En este sentido, el crecimiento real del suelo urbanizable, incluidas las áreas de oportunidad y sectores productivos excluidos del cómputo daría un crecimiento 2.632.655 m2, superior al 60 % de la Ciudad o suelo urbano existente según el criterio del planificador. ¡Y todo ello en tan sólo 8 años!
Más allá de si bajo los parámetros del POTA se supera o no el porcentaje de crecimiento en más o en menos, el crecimiento total previsto de la Ciudad es inasumible por el territorio y los habitantes de Barbate, pues nos jugamos nuestro futuro. Un error en la propuesta de ordenación del territorio o de Ciudad del planificador nos expondría a un futuro desolador desperdiciando nuestro valor más preciado, el territorio, con una gran cantidad de edificaciones vacías o de suelo no desarrollado.
Por todo lo anteriormente expuesto consideramos que el actual PGOU debe moderarse en su crecimiento, tanto en el número de viviendas como en el crecimiento de suelo, debiendo ajustarse a unos parámetros de crecimiento más ajustados y sostenibles.
11.- Vulneración de la normativa sectorial.
Tanto en el escrito de sugerencias contra el Documento de Avance como en las alegaciones presentadas frente a la aprobación provisional del PGOU de Barbate, ya se dejó constancia de la disconformidad de la Asociación de Vecinos de Zahora por la clasificación como Suelo urbano o urbanizable de terrenos que se entienden deberían ser clasificados como suelos no urbanizables al comprender terrenos a los que les afecta valores y legislación medioambiental. Entre ellos se encontraban los suelos hoy denominados como ARI CM 8 “Camping de Trafalgar”, ARI CM 9 “Camino de Guerrero”, ARI CM 10 “Asentamiento de Zahora”, el SUNS CM 5 “El Madroño”, el SUS CM 2 “Fuentes del Madroño”, el SUS CM 3 “Zona Hotelera de los Caños” o el antiguo SUNS CM 5 “El Tunar” (hoy clasificado como suelo no urbanizable”, si bien se entiende que afecta prácticamente a todos los existentes en la zona de Zahora.
De uno u otro modo el territorio de Zahora se encuentra afectado por valores o elementos necesitados de protección como: los llanos aluviales de Zahora, el área de influencia de la Zona de Especial Protección de Aves –ZEPAs-, la declaración como Lugar de Interés Comunitario –LIC- declarado del Tómbolo de Trafalgar –Monumento Natural- tal y como se documenta en el Plan de Desarrollo Sostenible del Parque Natural de la Breña y Marismas de Barbate, la vinculación de estas áreas a la rasa litoral, las dunas, la presencia de los acuíferos de San Ambrosio y el Acuífero Cuaternario subterráneo situado en la zona oriental del propio núcleo de Zahora, la existencia de riesgos altos de inundación y avenidas de agua, el curso de agua del arroyo San Ambrosio, acuíferos, yacimientos arqueológicos, el grado de protección que debe dispensarse a la vegetación natural y la fauna existente, la zona de servidumbre de protección del litoral o su zona de influencia … los define, por ley, como suelos no urbanizables y en consecuencia deberán ser mantenidos como tales”.
En el escrito de alegaciones, concluimos la exposición diciendo que “las condiciones de ordenación adoptadas para el núcleo rural de Zahora mediante su reclasificación en zonas urbanas o urbanizables incluyendo en dicha clasificación ámbitos que deben estar sometidos a protección y a preservación de crecimiento urbanísticos afectan de forma crítica e irreversible al paisaje y ecosistemas existentes con un resultado contrario a la innumerable legislación protectora de los hábitat protegidos por leyes autonómicas, estatales, directivas europeas y convenios internacionales (Carta Aalborg y Agenda 21)”.
Las cuestiones planteadas han sido reducidas por el equipo redactor limitándolas a los límites del SUS CM 5 "Zona Hotelera de Los Caños" y del ARI CM 8 "Camping Faro de trafalgar".
Del SUS CM 5 "Zona Hotelera de Los Caños" dice que en nada afecta al espacio declarado Monumento Natural del Tómbolo de Trafalgar, pero que si se encuentra afectada por una Zona declarada Lugar de Importancia Comunitaria –LIC-, denominada Punta de Trafalgar.
Justifica la actuación urbanística bajo el pretexto de que se trata de un ámbito de desarrollo heredado del planeamiento vigente y no una propuesta de ordenación del nuevo Plan General en tramitación. En este sentido cabe señalar dos objeciones, dicho ámbito ha sido objeto de una modificación puntual muy reciente, que dicho sea de paso, ha sido elaborada por el mismo equipo redactor del nuevo PGOU; en segundo lugar, nada hubiera impedido que a través del nuevo Plan General se hubiera reconsiderado la clasificación de la zona como suelo no urbanizable, dada la amplia discrecionalidad del planificador en el ejercicio de sus potestades y al ser una decisión plenamente justificada.
Por otra parte, indica el equipo redactor que en la Modificación Puntual del Plan del 95 referente a la "zona hotelera de Los Caños", se arbitraron medidas ambientales correctoras y protectoras de esta zona declarada lugar de importancia comunitaria con arreglo a lo dispuesto en el Real Decreto 1997/1995, de 7 de diciembre, por el que se establecen medidas para contribuir a garantizar la biodiversidad mediante la conservación de los hábitats naturales y de la fauna y flora silvestres.
En este sentido, debemos señalar que lo que realmente propugna el Real Decreto 1997/1995, es la adopción por parte de las Comunidades Autónomas de todas las medidas necesarias para la protección de todas estas zonas de conservación que respondan a las exigencias ecológicas de los tipos de hábitats naturales del anexo I y de las especies del anexo II presentes en los lugares, así como que se evite su deterioro, pero está en la sensibilidad del planificador respetar estos ámbitos de un valor medioambiental tan importante mediante su preservación. No creemos que haya unas medidas ambientales más correctoras o protectoras que evitar la ejecución de unas obras de urbanización de un ámbito de 300.00 metros cuadrados y la construcción de un hotel de 45.000 metros cuadrados y 1200 plazas. Se vulnera la normativa sectorial pues en este punto se impide la urbanización continua y las pantallas de edificación en la Zona de Influencia del litoral.
Por tanto, creemos que el planificador, contrariamente a los principios de protección medioambiental por los que dice regirse, en lugar de clasificar dicho suelo como no urbanizable con el grado de protección adecuado a los valores que han llevado a su clasificación como lugar de interés comunitario-zona especial de protección, ha optado por un criterio extraordinariamente restrictivo.
Del ARI CM 8 "Camping Faro de Trafalgar" (zona incluida en el LIC "Punta de Trafalgar" afectando su ordenación al Hábitat de interés comunitario "Dunas de Bosques de Pinus Pinea") indica el planificador que la actuación recae sobre un espacio ya transformado de la actividad del camping y por las edificaciones irregulares del entorno, aduciendo que existe la necesidad de reconvertir la actual actividad de camping hacia usos hoteleros que no va a ocupar la totalidad del suelo neto previsto.
Ciertamente, esa “necesidad” de reconvertir el camping en un hotel no sabemos de donde proviene y desde cuando se ha convertido en una necesidad. Es una justificación bastante vaga y cae en el terreno de la arbitrariedad, pues se justifica la clasificación de la zona como suelo urbano por la necesidad imperiosa de construir un hotel. ¿Realmente reside en esa decisión el interés público o el interés económico y particular?
Pero más grave aún y prueba evidente de lo ilegal, arbitrario e injustificado de la decisión, es que en el informe previo de valoración ambiental emitido por la propia Consejería de Medioambiente en relación al Documento de aprobación inicial del PGOU de Barbate, requiere al planificador para que clasifique como suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica la actuación prevista en el ARI CM8 "Camping de Trafalgar", al estar incluido en el LIC Punta de Trafalgar. Pues bien, a pesar de ese requerimiento al que se encuentra condicionado la calificación como viable del PGOU de Barbate, el planificador continúa en su obcecación manteniendo la clasificación como suelo urbano contraviniendo las indicaciones al respecto de la propia Consejería de Medioambiente.
También ha incumplido el planificador, en el Documento del PGOU aprobado provisionalmente, otra serie de directrices fijadas en el informe previo de valoración ambiental emitido por la Consejería de Medioambiente. Entre otras cuestiones ha contravenido las pautas dadas en orden a evitar las afecciones al Parque Natural del sistema general viario RV C13, el cambio de calificación del sistema general de equipamientos EQ 17 a sistema general de espacios libres (de manera que se preserve con esta calificación el área de matorral catalogada incluida en el interior de la parcela), o la clasificación como suelo no urbanizable (debido a sus valores ambientales) del sistema general de espacios libres includo en el SUNC CM 5 "El Madronño".
Todos los elementos expuestos en relación a las decisiones que ha adoptado el planificador sobre el régimen y clasificación de suelo del SUS CM 5 "Zona Hotelera de Los Caños", el ARI CM 8 "Camping Faro de Trafalgar" y otras zonas de Zahora-Los Caños de Meca, con claramente reveladores de que el planificador no ha seguido los criterios y principios acerca del régimen del suelo y su clasificación establecidos por la legislación urbanística estatal y andaluza, pero es que tampoco ha seguido las recomendaciones dadas por la Consejería de Medioambiente al respecto.
Así en el artículo 12.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo dice que se deben incluir en la situación de suelo rural los terrenos “que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves”. Posteriormente señala que “la utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de dichos valores”.
De igual modo, la propia legislación andaluza (art. 46 de la LOUA) vincula al planificador y a su vez lo dota de una amplia capacidad para la clasificación como suelo no urbanizable de terrenos más allá de la propia legislación administrativa y normativa sectorial, bajo su propio criterio, llegando incluso a permitirle que así lo hagan cuando consideren que sea “improcedente su transformación teniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad y las condiciones estructurales del municipio”. En este sentido, se regula lo siguiente:
46.1 Pertenecen al suelo no urbanizable los terrenos que el Plan General de Ordenación Urbanística adscriba a esta clase de suelo por:
a. Tener la condición de bienes de dominio público natural o estar sujetos a limitaciones o servidumbres, por razón de éstos, cuyo régimen jurídico demande, para su integridad y efectividad, la preservación de sus características.
b. Estar sujetos a algún régimen de protección por la correspondiente legislación administrativa, incluidas las limitaciones y servidumbres así como las declaraciones formales o medidas administrativas que, de conformidad con dicha legislación, estén dirigidas a la preservación de la naturaleza, la flora y la fauna, del patrimonio histórico o cultural o del medio ambiente en general.
c. Ser merecedores de algún régimen especial de protección o garante del mantenimiento de sus características, otorgado por el propio Plan General de Ordenación Urbanística, por razón de los valores e intereses en ellos concurrentes de carácter territorial, natural, ambiental, paisajístico o histórico.
d. Entenderse necesario para la protección del litoral.
e. Ser objeto por los Planes de Ordenación del Territorio de previsiones y determinaciones que impliquen su exclusión del proceso urbanizador o que establezcan criterios de ordenación de usos, de protección o mejora del paisaje y del patrimonio histórico y cultural, y de utilización racional de los recursos naturales en general, incompatibles con cualquier clasificación distinta a la de suelo no urbanizable.
f. Considerarse necesaria la preservación de su carácter rural, atendidas las características del municipio, por razón de su valor, actual o potencial, agrícola, ganadero, forestal, cinegético o análogo.
g. Constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados, vinculados a la actividad agropecuaria, cuyas características, atendidas las del municipio, proceda preservar.
h. Ser necesario el mantenimiento de sus características para la protección de la integridad y funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interés público.
i. Presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales.
j. Proceder la preservación de su carácter no urbanizable por la existencia de actividades y usos generadores de riesgos de accidentes mayores o que medioambientalmente o por razones de salud pública sean incompatibles con los usos a los que otorga soporte la urbanización.
k. Ser improcedente su transformación teniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad y las condiciones estructurales del municipio.
2. De conformidad y en aplicación de los criterios que se establezcan reglamentariamente, el Plan General de Ordenación Urbanística podrá establecer, dentro de esta clase de suelo, todas o algunas de las categorías siguientes:
a. Suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica, que incluirá en todo caso los terrenos clasificados en aplicación de los criterios de las letras a y b del apartado anterior, e i cuando tales riesgos queden acreditados en el planeamiento sectorial.
b. Suelo no urbanizable de especial protección por la planificación territorial o urbanística, que incluirá al menos los terrenos clasificados en aplicación de los criterios de las letras c, d y e del apartado anterior.
c. Suelo no urbanizable de carácter natural o rural.
d. Suelo no urbanizable del Hábitat Rural Diseminado, que incluirá aquellos suelos que cuenten con las características que se señalan en la letra g del apartado anterior.
Es decir, el legislador andaluz aplica la categorización de suelo no urbanizable y determina la adscripción o vinculación a dicha clasificación, de los terrenos con unas especiales características en los que residen valores, cualidades e intereses de carácter territorial, natural, ambiental, paisajístico, histórico o cultural que se considera necesario preservar.
Por el contrario el equipo, en lugar de seguir los criterios, principios informadores y orientaciones de la Ley u de la Consejería de medioambiente ha optado por obviarlos, optando un criterio sumamente restrictivo en relación a los espacios a preservar cuyas consecuencias afectarán alas generaciones futuras.
12.- Cañada del Álamo y otras áreas pobladas de Zahora.
En el escrito de alegaciones contra el acuerdo de aprobación inicial del PGOU de Barbate, expusimos nuestra preocupación por la situación de los vecinos de numerosas viviendas existentes en zonas extremas de Zahora (que quedan fuera de ordenación) como sucede con la zona del Camino de Mangueta -sita en la Zona de Servidumbre de Protección del Arroyo de San Ambrosio- o la de La Cañada del Álamo, pobladas desde hace mucho tiempo, cuyos vecinos tienen los mismos problemas que el resto de Zahora. Conocedores de que dichos terrenos se encontraban clasificados como suelos no urbanizables solicitamos del planificador que se consolidara un camino de acceso a las viviendas y se estudiara la posibilidad de dotarlas de unos servicios públicos mínimos.
Pues bien, el equipo redactor ha entendido o querido entender nuestra alegación como una intención de integrar esas viviendas en la trama urbana.
¡Nada más lejos de la realidad! los propios habitantes de esta zona son los primeros que no quieren integrarse en el modelo de Ciudad “compacta, funcional” y –añadimos nosotros- expansiva y depredadora de recursos naturales propuesto por el equipo redactor del PGOU.
Lo único que hemos solicitado es la consolidación de un camino que permita un acceso digno a las viviendas -pudiendo realizarse dicha consolidación mediante el uso de materiales blandos como propone el planificador para otras zonas de Barbate- y el acceso a los servicios que sean factibles tal y como se permite para otras zonas situadas en suelo clasificados como no urbanizable.
13. Propuesta de ordenación de la Asociación de Vecinos de Zahora.
En el escrito de alegaciones frente a la aprobación inicial del PGOU de Barbate, se plantearon por parte de la Asociación de Vecinos una propuesta de ordenación para Zahora con una serie de criterios y objetivos concretos.
En el informe de contestación a las alegaciones, por parte del equipo redactor se achaca a la propuesta que no clarificaba su instrumentación técnica ni se justificaba jurídicamente la propuesta realizada en el marco de la LOUA.
Continuaba su informe el equipo redactor defendiendo la propuesta del planificador sobre la clasificación de los terrenos del ARI CM 10 “Asentamiento de Zahora” como suelo urbano no consolidado con el objetivo de su normalización urbanística, siendo consecuencia directa de ello la necesidad legal de que todo el ámbito se incorporase a un proceso de gestión urbanística en el que se exija el cumplimiento de los deberes urbanísticos que la ley vincula a tal clasificación de suelo, desarrollándose dicho proceso mediante la delimitación o no de unidades de ejecución.
En relación al informe del equipo redactor, debemos señalar la evidencia de que la clasificación de los terrenos de Zahora como suelo urbano no consolidado determina la obligatoria aplicación del régimen legal previsto para dicha clase de suelo prevista en el artículo 55 de la LOUA y la vinculación de los propietarios al cumplimiento de los deberes urbanísticos regulados por el artículo 51.1.c de la LOUA.
Pero es que los habitantes de Zahora estamos en desacuerdo con la premisa mayor, es decir, renegamos que la realidad de Zahora sea identificable bajo la clasificación de suelo urbano no consolidado, dada su singularidad, la textura rural del territorio y los valores e intereses en ellos concurrentes de carácter territorial, natural, ambiental, paisajístico, cultural e histórico que posee.
En este sentido, ya hemos expresado, durante el escrito de alegaciones que el equipo redactor ha sido sensible con otros núcleos de población de Barbate como El Soto, de similares características a las de Zahora, que ha sido clasificado como suelo o urbanizable-hábitat rural diseminado “atendiendo a sus características y al reconocimiento de un fenómeno histórico y tradicional en el municipio de Barbate…". Se contempla su desarrollo mediante un Plan Especial de Mejora y Acondicionamiento siendo sus objetivos plenamente identificables con los que se requieren para Zahora.
Habida cuenta las posibilidades de uso del suelo que permite de la LOUA en relación a algunas de las categorías de suelos clasificados como no urbanizable, debería analizarse por el planificador la posibilidad de adoptar este régimen de clasificación para Zahora, dándole un tratamiento adecuado mediante la formulación de un Plan Especial de Mejora y Acondicionamiento por el que se procuren las obras de ejecución o mantenimiento de las infraestructuras, dotaciones y servicios y equipamientos necesarios; se regule el procedimiento de legalización de las viviendas, pequeños negocios y los establecimientos hoteleros existentes mediante la presentación y aprobación de los Proyectos de actuación correspondientes; y se limite o prohíba su crecimiento con arreglo a la norma reguladora.
También cabe la alternativa, que ha utilizado el planificador en ciertas zonas de Los Caños de Mesa (ej: AMU CM 1) con el mismo grado de urbanización (o falta de él) que Zahora, y es que se opte por la clasificación de dicho ámbito como suelo urbano consolidado, reforzando el grado de infraestructuras o nivel de urbanización existente mediante obras públicas ordinarias o actuaciones urbanizadoras no integradas imponiéndose cuotas de urbanización para el ámbito acotado tal y como permite el artículo 143 de la LOUA. Dicha clasificación como suelo urbano consolidado iría acompañada de un estatuto jurídico específico donde se diera carta de naturaleza o reconocimiento de la singularidad de la zona de Zahora, como zona o ámbito territorial donde convivan los diferentes usos: agropecuario, residencial y de turismo eminentemente rural y se preserven los intereses y valores los valores ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos existentes.
Somos conscientes del esfuerzo interpretativo que supone para el planificador cualquiera de las alternativas planteadas, pero dicho esfuerzo ya lo ha realizado el planificador para afrontar problemas similares en otros sitios de Barbate, y creemos que con el necesario espíritu de cooperación y colaboración entre las distintas administraciones públicas implicadas pueden adoptarse las soluciones más adecuadas.
En cualquiera de las alternativas señaladas creemos que tendría encaje jurídico y técnico la propuesta de ordenación que se planteó para Zahora en el escrito de alegaciones frente a la aprobación inicial, en la que se requería del planificador que la ordenación de Zahora fuera en consonancia con lo existente y no al revés mediante la imposición de unos modelos urbanísticos con la aplicación de aprovechamientos y tipologías derivadas de una clasificación de suelo con un resultado totalmente artificial y que difícilmente encaja con la textura rural que presenta el suelo objeto de la ordenación. La realidad física de los terrenos que es la que deberá primar a la hora de establecer la clasificación urbanística el territorio.
Como consecuencia de lo expuesto mantenemos la propuesta de ordenación del escrito de alegaciones realizado frente a la aprobación inicial del PGOU, y que reproducimos en su integridad por la relevancia e importancia que tiene para esta Asociación:
El nuevo PGOU debe respetar la diversidad y realidad de usos existentes en Zahora, que van desde el Uso Residencial de primera vivienda, frecuentemente ligada a un uso agropecuario de tipo familiar hasta los ligados al turismo, el hotelero y hostelero (pequeñas y medianas empresas familiares), pasando por el Uso residencial turístico de segundas residencias y de viviendas de alquiler.
La idea principal que debe presidir la actuación del planificador es que la ordenación de Zahora debe ir en consonancia con lo existente y no al revés mediante la imposición de unos modelos urbanísticos con la aplicación de aprovechamientos y tipologías derivadas de esta clase de suelo con un resultado totalmente artificial y que difícilmente encaja con la textura rural que presenta el suelo objeto de la ordenación. La realidad física de los terrenos que es la que deberá primar a la hora de establecer la clasificación urbanística el territorio.
A tal fin el planificador debe implantar un modelo de ordenación flexible que permita la regularización urbanística del máximo número de edificaciones posible, no debiendo tenerse como objetivo el negar y condenar a desaparecer aquellas actividades legítimas que sirven para el mantenimiento, el disfrute y el bienestar de los habitantes, y menos aun cuando estas han contribuido y contribuyen claramente al desarrollo de un pueblo o cuando contribuyen también a favorecer el medioambiente y a preservar las características singulares de la zona permitiendo llevar una vida sana y digna tanto a las familias que viven ella como a los ciudadanos que la visitan, y que son unos derechos legítimos que ampara la Constitución (por encima de normas urbanísticas).
Asimismo debe respetarse el núcleo de Zahora como está, manteniendo su carácter esencialmente rural e integrado en la naturaleza, completando el núcleo poblado con los servicios que faltan de acometida de la red de abastecimiento de agua potable y red de saneamiento o saneamiento alternativo con depuración ecológica, y en las zonas que falta con la red eléctrica, solicitando la ayuda de las distintas Administraciones Públicas para el desarrollo y la ejecución de diferentes proyectos, mostrando nuestra predisposición los vecinos a ofrecer nuestra colaboración y participación en los costes siempre que sean dentro de una lógica.
La nueva ordenación debe fomentar y procurar el que se complete la red de equipamientos básicos necesarios (nuevo colegio, centro cívico, zonas deportivas…) mediante la localización estratégica adecuada de los mismos.
También se debe contemplar una mejora de las infraestructuras viarias existentes arbitrando políticas que minimicen el uso del vehículo e incrementen el transporte público, peatonal o bicicleta, respetado las vías pecuarias que sirvan de corredores ecológicos que interconecten los distintos espacios naturales y forestales, a fin de diversificar el paisaje.
Todas las actuaciones deben efectuarse sin excluir a ninguna de las viviendas, negocios y parcelas de los vecinos de Zahora, con independencia de la clasificación de los terrenos en que se ubiquen en el nuevo PGOU, debiendo ampararse a todos los miembros de la Asociación de Vecinos de Zahora, respetando y siendo conscientes de las particularidades de cada emplazamiento.
La presencia objetiva y cierta de bolsas de urbanizaciones y asentamiento irregulares en el término municipal de Barbate demanda la previsión de otorgarles una existencia jurídica y formal, integrándolas en todos los aspectos y con todas las consideraciones a la vida urbana, disfrutando y haciendo valer sus derechos y cumpliendo con sus obligaciones.
Por todo ello, la intervención municipal consciente y decidida es obligada, no sólo por mandato de la Ley, sino como voluntad política de recuperar la credibilidad y la iniciativa perdidas, evitar sombras de vulnerabilidad continuada y de presiones políticas, sociales y económicas que desprestigian moralmente la actividad municipal, haciéndola perder legitimidad ante los administrados.
La Administración Municipal debe contar con el movimiento vecinal en el proceso de regularización de las urbanizaciones y asentamientos irregulares. Este proceso se deriva del objetivo de política urbanística que ha de ser perseguido por la Corporación Municipal Barbateña de procurar asumir las urbanizaciones ilegales encauzándolas dentro de la legalidad e integrándolas en la estructura territorial del municipio. Este objetivo se configura corno una verdadera directriz a desarrollar y materializar por la Administración Municipal en consenso con los afectados.
El reconocimiento urbanístico de esta situación es la única forma desde el punto de vista legal y económico de solucionar o minimizar los déficits de infraestructuras y equipamientos que padecen las zonas en las que se localizan estas construcciones. Sólo con la aplicación de los modos y técnicas urbanísticas resulta posible la obtención de esos servicios y dotaciones que permitirán mejorar la calidad de vida de sus residentes.
En definitiva la Revisión del PGOU debe servir para acabar con la situación de irregularidad y con la falta de servicios que padece la población de Zahora, estableciendo unas ordenanzas que respeten la realidad existente de la población actual, en orden a las normas especificas contenidas en dicho plan y en los acuerdos firmados con los vecinos y comerciantes, para que se mantenga el carácter especial urbano – rural del núcleo habitado y mejore la calidad de vida de la población, preservando el paisaje y la riqueza medioambiental que caracteriza a la zona y que es, además, su mayor atractivo turístico.
De forma esquemática, la nueva ordenación urbanística debe ser respetuosa con la población y debe contemplar los diferentes usos existentes y los equipamientos básicos necesarios (como ya se establecía en el Plan Vigente) respondiendo a las directrices siguientes:
· Reconocimiento de la singularidad de la zona de Zahora, ya que se trata de una zona o ámbito territorial donde coexisten el uso rural con asentamientos urbanos, y se debe preservar tal peculiaridad, permaneciendo dentro de los parámetros de baja densidad existentes, donde convivan los diferentes usos: agropecuario, residencial y de turismo eminentemente rural, diferenciando la zona habitada y consolidada por la edificación, donde se deba completar la urbanización –saneamiento y abastecimiento de aguas (costeándose a través de “contribuciones especiales”), de las “calvas” de suelo deshabitado que pueda ser tratada de modo diferenciado, permitiendo un crecimiento de forma ordenada.
· Arreglo de la Carretera de acceso a Zahora-Los Caños equiparándola como travesía. Mantenimiento y mejora de la tipología y trazado actual de los caminos interiores, regulando el flujo circulatorio y creando nuevos caminos que conexionen el interior allá donde sea estrictamente necesario, respetando el medio ambiente, con especial atención a los acebuches y especies arbóreas protegidas.
· Suministro de agua potable y saneamiento y depuración de las aguas.
· Dotación de las instalaciones educativas necesarias (nuevo colegio) para la escolarización y creación de un Centro Cívico y Cultural, con biblioteca y salas de reuniones (colegio actual).
· Mejora de los servicios públicos y municipales: Atención sanitaria, transporte urbano, recogida de basuras y limpieza viaria, vigilancia y refuerzo durante la temporada turística.
- Legalización de todas las edificaciones existentes en Zahora, comprendiendo y diferenciando viviendas de carácter familiar de primera vivienda, viviendas de segunda residencia, viviendas de alquiler, negocios hoteleros, hosteleros y otros, construcciones auxiliares separadas o no físicamente de las viviendas destinadas a cuartos de aperos y de labranza, almacenamiento de herramientas, maquinaria y/o productos destinados a la alimentación de las personas y los animales domésticos.
· Las Ordenanzas deberán establecer unos criterios al objeto que las futuras edificaciones, ya sean viviendas o alojamientos turísticos, estén en consonancia con el estilo tradicional existente en la zona La Janda Litoral, evitándose el adosado y la concentración de viviendas (viviendas colectivas), manteniendo preferentemente el modelo de vivienda aislada que predomina en la zona y unos parámetros de edificabilidad máxima y de superficie mínima que sean acordes con los de baja densidad predominantes en la zona. Máximo de dos plantas de altura. Las futuras vallas y cierres de las parcelas (sobre una base de obra con una altura máxima de 60 cm) deberán estar alejados como mínimo a tres metros del eje central del camino como ya se contemplaba en el Plan vigente.
Por todo lo anteriormente expuesto,
SOLICITA AL EXCMO AYUNTAMIENTO DE BARBATE que tenga por presentado el presente escrito por el que se efectúan alegaciones contra el acuerdo adoptado por el Excmo. Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el día 3 de marzo de 2011, por el que se acordó aprobar provisionalmente el documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate, lo admita a trámite, y en virtud de las manifestaciones realizadas en el mismo, acuerde su estimación, procediéndose por parte de esa Administración Municipal a la elaboración de un nuevo documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate en el que se revise el modelo de ordenación para la zona de Zahora, conforme a lo expuesto en el presente escrito.
En Zahora, a ocho de junio de dos mil once.
José Antonio Mármol Román
Presidente de la Asociación de Vecinos
“Costa de la Luz”
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