Estamos inmersos en una campaña contra los diferentes macro proyectos que planea el Ayuntamiento de Barbate en el Municipio, sEGÜESAL, tRAFALGAR sAN aMBROSIO, sIERREZUELA, entre los que no está incluido éste, quizás el más antiguo de estos proyectos urbanísticos, se refiere a hoteles en los llanos frente al Tómbolo del Faro de Trafalgar cuya tramitación de expediente está aun más adelantada que los que están en cuestión.
Ponemos esta resolución emitida por La Junta en 2006 y un artículo posterior del Diario de Cadiz por el que se puede intuir o vislumbrar algunos de los problemas por los qué aun no se ha llevado a cabo este macro proyecto hotelero que en la revisión del PGOU de Barbate ya se contemplaba con 2 mil plazas hoteleras.
JUNTA
DE ANDALUCIA
CONSEJERÍA
DE OBRAS PUBLICAS YTRANSPORTES
Delegación Provincial de Cádiz
Vista de los terrenos que han sido objeto de una larga tramitación urbanística. Al lado, el faro visto desde la playa de Zahora.
PROPUESTA QUE FORMULA LA DELECACION
PROVINCIAL DE LA CONSEJERÍA DE OBRAS PUBLlCAS Y TRANSPORTES EN RELACiON CON LA
RESOLUCION DEFINITIVA DEL EXPEDIENTE CORRESPONDIENTE AL TEXTO REFUNDIDO
MODIFICACION PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE BARBATE
"ZONA HOTELERA EN LOS CANOS". 23
NOV. 2006 *
PUNTO N°3. - Vista la documentación técnica correspondiente a la Modificación Puntual del Plan General de ORDENACION URBANÍSTICA de BARBATE “Zona Hotelera en Los Caños” tramitado por el Ayuntamiento de dicho término municipal, remitido con fecha 28 de abril de 2006, quedando completado el expediente el 26 de junio de 2006; visto el informe emitido por al Servicio de Urbanismo de la Delegación Provincial de !a Consejería de Obras Públicas y Transportes con fecha 16 de noviembre de 2006, y en virtud le La competencia atribuida por el art° 118.3 b del texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Rea! Decreto Legislativo 1/1992, de 25 de junio de aplicación en el ambito de la Comunidad Autónoma de Andalucía conforme al artículo único de la Ley 1/1997 de 18 de junio, por la que se adoptan con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia de régimen de suelo y ordenación urbana, en relación con el art° 12.13° del Decreto 77/1994; de 5 de abril (B.O.J.A n° 83 de 7 de junio), en vigor en este expediente en virtud de la disposición transitoria 4' de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación urbanística de Andalucia, la Comisión, por unanimidad, Acuerda:
PRIMERO.- Aprobar definitivamente el documento correspondiente a la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbanística de Barbate "Zona Hotelera en Los Caños" tramitado por el Ayuntamiento y aprobado provisionalmente en sesión plenaria de techa 17 de noviembre de 2005, a excepción de las determinaciones que deberán ser objeto de subsanación de deficiencias que se relacionan en el Dispositivo Segundo de esta resolución, de conformidad con lo previsto en el articulo 33.2.c; de !a la Ley 7;'2002, de 17 de diciembre, de Gráenación Urbanística de Andalucía.
SEGUNDO.- El Ayuntamiento de Barbate deberá subsanar las consideraciones que a continuación se indican:
1. Consideraciones a la ordenación.
1.1. Situación de la ocupación edificatoria.
En el
documento aprobado provisionalmente el 3 de agosto de 2004 la ocupación
edificatoria se distribuía en dos parcelas de 70.312 m2 y 63.982 m2
respectivamente, separadas por una franja destinada a sistema local de espacios
libres. La parcela ubicada más al noroeste dentro del ámbito de la Modificación
se sitúa, según el plano ORD-2, entre el sector de suelo urbanizable no
programado S.U.N.P. ZH y la zona de servidumbre de protección.
En el
documento modificado, si bien se ha reducido el área ocupable por edificación
de la parcela noreste haciéndola coincidir con la zona más próxima a la parcela
anexa, no se !imita estrictamente la edificación a dicha parcela, tal como exigía
1ª resolución de la Comisión Provincial.
Las superficies
de las parcelas susceptibles de ser ocupadas por edificación serán de 70.312 m
y 40.329 m2 respectivamente. En esta última se establece como vinculante la
ubicación de la edificación en el extremo noroeste, dejando el resto de la
parcela para uso de espacio libre privado.
A la vista de esta nueva ordenación se deduce que no se ha cumplido estrictamente la primera determinación del punto segundo de la resolución de 15j03/05, por lo qué !a nueva ordenación deberá limitar el área susceptible de ser ocupada por edificación a la zona noroeste del ámbito de la Modificación.
1.2.
Calificación de la franja de terrenos correspondiente a la zona de servidumbre
de protección del D.P.M.T.
Tal como se
recoge en !a resolución de 15/03/05, el uso al que debe destinarse dicha franja
es el de Sistema General de Espacios libres.
En el
documento aprobado provisionalmente el 3 de agosto de 2004 se reservaba una
franja de terreno de 30 m a partir del deslinde de Costas para Sistema General
de Espacios Libres y el resto de terrenos hasta alcanzar los 100 m. de la
zona de servidumbre se destinaba a Sistema local de
Espacios Libres. En la nueva propuesta se ha invertido el orden destinado los
primeros 70 m. colindantes con e! D.P.M.T. a Sistema General últimos 30 m.
hasta completar la zona de servidumbre de Sistema Local de Espacios Libres.
Para cumplimentar el -condicionante de la resolución de la CPOTU, deberá destinarse íntegramente la Zona de Servidumbre de Protección (100 m.) a Sistema General.
1.3.
Pantallas arquitectónicas.
La última determinación
recogida en la resolución de la Comisión Provincial-de 15i03/05 dice
textualmente:
"La
disposición de la edificación sobre el territorio se distribuirá de forma que
se eviten la formación
de pantallas. "
Para
conseguir garantizar este condicionante desde e! propio documento de !a
Modificación Puntual, éste debe entrar a definir lo que es el Estudia de
Integración Paisajística a partir del cual se deriven las medidas a aplicar en
e! Plan Parcial y Proyecto de Urbanización para evitar !a formación de
pantallas por parte del proyecto edificatorio de las instalaciones hoteleras.
Dichas medidas deben incorporarse en la normativa de obligado cumplimiento que
se recoja en la Modificación.
En este
sentido, dado que en su memoria justificativa, el nuevo documento presentado hace
referencia al "Estudio de integración Paisajistica'", deberá
incorporarse el mismo en el propio documento de 'a Modificación Puntual,
independientemente de que en el planeamiento de desarrollo, tal como se recoge
en el articulo A.13 del Titulo IV de la Normativa, se obligue a su vez a la
elaboración de un "Estudio Proyecto de Restauración e integración
Paisajística"
Se considera
necesario fijar -desde la Modificación Puntual del PGOU, las medidas concretas
sobre las tipologías y volúmenes edificatorios que consigan garantizar la
integración del futuro proyecto arquitectónico en un entorno de valores característicos
de índole paisajística. Esta primera aproximación a la contextualización de !a
implantación propuesta se desarrollará y concretará posteriormente en el planeamiento de
desarrollo.
1.4. Usos permitidos.
El uso global característico se
define como turístico. Debe incluirse en e! apartado de "usos prohibidos"
de la Normativa del documento, el uso de apartamentos turísticos o cualquier
otro uso que pueda tener carácter residencial aunque sea estacional, o que no
corresponda a una explotación unitaria de !as edificaciones.
2. Consideraciones a los informes
sectoriales
2.1 La
Delegación Provincia! de Cultura con techa 14/03/03, emite informe al documento
de Cumplimiento y Texto Refundido de 'a Modificación Puntual del PGOU zona
Hotelera de Los Caños, en dicho informe se recoge textualmente:
Dado que en el Documento de Cumplimiento, no ha sido recogida la propuesta que fue remitida a ese Ayuntamiento mediante
informe técnico arqueológico de fecha 9/02/04 se reitera lo e,rpuesto en
dicho informe.
Se adjunta Informe Técnico
Arqueológico donde se plasman las medidas correctoras que cubren las carencias
observadas.
En contestación a este informe, en el expediente de la Modificación
consta un Anexo en el que se modifica
e! artículo 1.18 del Título IV introduciendo un párrafo en el que se hace
alusión al Reglamento de Actividades Arqueológicas.
Las modificaciones introducidas en este Anexo deberán
incorporarse al Documento definitivo de
la Modificación Puntual. Asimismo se dará conocimiento del mismo a la
Delegación de Cultura para que se
pronuncie en su caso sobre estos contenidos.
2.2. La Dedegación Provincial de Medio
Ambiente emite informe al texto refundido de la Modificación con
fecha 20 de diciembre de 2005. En dicho informe se hace alusión a algunos
condicionantes de la Declaración Previa de Impacto Ambiental que no han sido
incorporados aún a la Modificación; en concreto en referencia a las "charcas
de interés herpetológico del Cabo de Trafalgar'', a !a incorporación de una bolsa de aparcamiento que acompañe al
acceso rodado a la playa y a la concreción de las medidas correctoras y protectoras
que se deben incorporar a los instrumentos de desarrollo.
En el anexo incorporado al expediente como
contestación a los informes sectoriales, en los artículos 1.15 y siguientes del
Título IV se incorporan los condicionantes establecidos en el informe de la
Delegación de Medio Ambiente de fecha 20/12/05. Esta nueva redacción del
articulado deberá incorporarse al documento definitivo de la Modificación
Puntual debiendo ser dicho documento nuevamente informado por la Delegación de
Medio Ambiente para su aceptación definitiva en su caso.
2.3. La
Dirección General de Costas del Ministerio de Medio Ambiente emite informe
favorable al documento modificado de la Modificación Puntual "Zona
Hotelera en Los Caños" con fecha 10 de febrero de 2006, estableciendo que "en el
Plan Parcial que desarrolle la actuación
deberán entre otras cosas quedar resueltos los accesos y aparcamientos
necesarios para garantizara servidumbre de acceso al mar (artículo 28 de la Ley 22/88 de Costas). "
Deberá por tanto incorporarse dicha determinación en el documento de
la Modificación.
TERCERO.- El
Ayuntamiento de Barbate, una vez subsanadas las deficiencias anteriormente
relacionadas, y a efectos de su eficacia, deberá presentar Documento de
Cumplimiento, que tras los trámites legales oportunos, inclusive información
pública, !o elevará de nuevo a esta Comisión, al efecto de su aceptación,
depósito en el Registro correspondiente y posterior publicación, todo ello
conforme a los artículos 38 a 41 de la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
El presente acuerdo se notificará al Ayuntamiento de
Barbate, as¡ como a cuantos interesados consten en el expediente administrativo,
publicándose en el Boletín Oficial de La Junta de Andalucía según lo previsto
en el art° 41 de !a Ley 71/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación
Urbanística de Andalucía.
EL DELEGADO PROVINCIAL
Plaza Asdrúbal Edificio JUNTA de Andalucía. 11008 Cadiz' Teléfono: 956006300/Fax 955 00 63 78
La otra 'batalla' de Trafalgar
Pedro Ingelmo / Cádiz 15 de agosto 2010 - 05:01
La Junta da vía libre a la construcción de dos hoteles en la trasera del tómbolo en un momento en que los inversores no tienen prisa
Son 300.000 metros cuadrados. Limitan con un camping a
un lado y con el antiguo núcleo de Zahora al otro. Muy cerca está un colegio
rural con un aula prefabricada adosada impropia de la enseñanza pública
española en 2010. Esos 300.000 metros cuadrados son el centro de una batalla
que casi ha alcanzado la década en un lugar que ya no es el que era entonces...
ni la economía es lo que era entonces. Esos 300.000 metros cuadrados, ocho años
después, con el fondo del faro de Trafalgar, ya están listos para digerir
ladrillos, para sostener hoteles. Pero ahora los ladrillos y los hoteles no
tienen prisa.
Cuando en 2002 una de las principales cadenas de tour operadores
de Europa, la alemana Tui, se fijó en este enclave para instalar uno de sus
proyectos conocidos como Club Robinson, hoteles de lujo alejados del concepto
'gran resort', con cierto tinte aventurero, Los Caños ya tenía gran
popularidad. La Guardia Civil organizaba batidas para combatir las acampadas
ilegales y todo apuntaba a que era algo que se empezaba a ir de las manos a su
alejado municipio, Barbate, sin capacidad para ordenar ese territorio ni dar
los servicios necesarios. La opción Tui, a la que posteriormente se unió la
cadena Hipotels, parecía ser un balón de oxígeno, con una apuesta de 600 camas
que supondrían 300 empleos para un pueblo en el que la pesca se ha vuelto
residual y cuya posición, rodeada del mar, el parque natural de La Breña y
terrenos militares hacen imposible su expansión. Desde 2002 hasta ahora, la
situación económica de Barbate no ha hecho sino empeorar, pero a principios de
la década eran años de bonanza y todos pensaban que tenían derecho al reparto
del gran pastel. Ahí empezó una larguísima tramitación urbanística sobre esos
terrenos.
Los 300.000 metros cuadrados son propiedad de la
familia Castro, muy conocida en Barbate y Vejer. En la actualidad son diez
hermanos que cuentan con un preacuerdo de venta pendiente de ejecutar
dependiendo de las plusvalías que generaran los futuros hoteles. La portavocía
de la familia está a cargo de Patricio Castro, agricultor, con el que este
medio no pudo contactar para conocer el estado de las conversaciones. Esta
negociación ha sido uno de los grandes obstáculos para que, desde que en 2006
la Junta hiciera urbanizables los terrenos poniendo una serie de peros, Barbate
haya podido entregar el documento que aprobó definitivamente Obras Públicas a
finales de julio. En él, Barbate garantiza que nunca se permitirán
apartamentos, que los hoteles no generarán el efecto pantalla, permitiendo la
visión del faro desde la carretera, y que sólo se edificara un 0,15% del
terreno total, es decir, 45.000 metros cuadrados, dejando el 60% para espacios
libres.
Pablo Lorenzo, delegado de Obras Públicas, justifica
estas restricciones apelando a que se trata de una zona muy sensible del
litoral. "Era imprescindible que el desarrollo económico en esa zona, que
nosotros deseamos, fuera compatible con el uso público y la conservación de un
espacio privilegiado como es el tómbolo".
Pese a ello, a las asociaciones de vecinos de Zahora y
Caños esta protección no les dice nada: "Van a construir hoteles en
terrenos de alto valor ecológico. Allí disfrutarán de de los servicios básicos
de agua y saneamiento, mientras los vecinos seguiremos sin ellos", afirma
José Antonio Mármol, portavoz de estas asociaciones.
Pero no está tan clara esta predicción. A Hipotels
hace tiempo que no le salieron las cuentas -la Junta redujo en un principio
hasta 37.000 metros edificables los 145.000 metros iniciales- y se retiró del
proyecto destinando la inversión, unos 60 millones de euros, a un hotel en
Conil, en el que no tendrían que sortear tantos obstáculos, y otro en México.
De hecho, según el Ayuntamiento de Barbate, ha vendido su opción a otra cadena
hotelera, cuyo nombre no se ha querido desvelar. Tui sigue presente, pero sus
responsables ya han explicado a la familia Castro y al propio Ayuntamiento que
sus expectativas no son las de antes, ni tampoco el momento económico. Así lo
llegó a manifestar el responsable regional del Club Robinson en España, Monti
Galmés: "Nuestro interés no pueder ser el mismo que hace cinco años".
En una entrevista en la revista This is money, uno de los
principales ejecutivos de Tui, Peter Long, afirmaba, tras señalar que el
operador tiene los mismos ingresos, pero no los mismos beneficios, que
"estamos en una industria en permanente cambio, lo que valía antes no vale
ahora".
Esto puede ser extrapolable, o no, al caso de
Trafalgar, pero el alcalde de Barbate, Rafael Quirós, espera que el proyecto
hotelero arranque de una vez. El asunto de los hoteles de Trafalgar, de hecho,
exaspera a Quirós. Está al frente de un municipio al borde de la ruina rodeado de
la riqueza de sus vecinos, que estrujan sus posibilidades turísticas. El no
puede. Mientras otros municipios alardean de sus plazas hoteleras, Barbate, con
algunos de los lugares más célebres de la provincia en su término municipal,
tiene muchas menos plazas de las que podría absorber. El turismo se asienta en
los camping o en las decenas de chalés de alquiler construidos durante estos
años sin control. Lleva toda la legislatura peleando por lograr esos 300
empleos y por tener recursos para ordenar una zona tremendamente desordenada.
"Nosotros nos vamos a poner a trabajar en cuanto la resolución de la
delegación aparezca en el BOJA. Hay mucho trabajo que hacer y mucho tiempo que
recuperar. Es necesario el nuevo colegio de Zahora, que dependía de esta aprobación,
hay que ordenar ese territorio, ofrecer servicios, dignificar los
accesos..."* Sobre la disputa entre inversores y propietarios, se limita a
decir que hay un contrato, que espera que se cumpla cuanto antes y desliza que
hay opciones para que no se paralice durante más tiempo el desarrollo económico
de esa zona. Sobrevuelan conceptos como junta de compensación o expropiación.
"Voy a poner a trabajar ya a mi gente".
"Lo que tienen que hacer para que el turismo de
calidad funcione es limpiar toda esa mierda que hay en Caños", dice un
promotor turístico que prohíbe utilizar su nombre. ¿A qué se refiere? Junto al
bar Las Dunas, un establecimiento legendario en el tómbolo de Trafalgar, una
joven vende pantalones Aladin. Pantalones para 'perroflautas', en denominación
de los 90, cuando Los Caños se hizo popular en Madrid con el boca a boca y el
aterrizaje en la cercana Zahara de unos cuantos famosos. La chica que vende los
pantalones los encarga a Kenia, donde se los hacen a su gusto, y se indigna
ante el desdén con el que el sector turístico tradicional habla de los
'hippies' que descubrieron la playa: "Esta gente fue la que descubrió
esto, la que hizo de esto un turismo diferente". Las Dunas es un bar cuyo
monarca es un cocodrilo de madera labrada. Los perros tienen cara de personas
bondadosas y corretean descalzos niños muy rubios por su amplio jardín. El
gorrilla del aparcamiento te cobra cuatro euros por meter allí el coche, un
euro por el parking y tres de consumición en el bar. El parking está atestado en
este jueves de agosto, igual que todos los accesos a la playa por pequeños
caminitos a Trafalgar o a la cercana playa de Zahora, a la que se llega tras
sortear un laberinto de chalés. Es milagroso que no se produzca en días como
hoy el 'colapso perfecto'. En la playa se mezcla sobre las cuatro de la tarde
un turismo tradicional de pala y rastrillo con jóvenes que empiezan a despertar
de la larga noche veraniega. Gran animación: en un centenar de metros de playa
hay casi tantos chiringuitos como en tres kilómetros de la playa Victoria.
A un par de kilómetros de este bullicio, el encargado
de la venta Piñero, situada entre El Palmar y Zahora, observa con escepticismo
los movimientos del proyecto de los hoteles. Como tantos otros, vive en
invierno en Vejer y en estas fechas se traslada a hacer el verano a Caños.
"Ya veremos si se construyen, ahora la cosa está muy tiesa y, si los
hacen, ya veremos si a la gente que contratan es de Barbate y de Vejer o se la
traen de fuera, que no me extrañaría.Ya veremos".
Antonio Arcas, analista turístico y profesor de
Economía de la UCA, considera que "ahora sólo podemos pelear en el mercado
con calidad porque la competencia en precios ya nos la hacen destinos
emergentes como Egipto o Turquía. Y tenemos que competir con lo que tenemos,
donde zonas como Caños tienen un tirón por su belleza. Pero ahora un inversor
sólo puede ver esa zona como guetto turístico al estilo de los que hay en Túnez
porque las infraestructuras no son adecuadas y, poniendo los distintos costes
de producción en una balanza, un promotor piensa si mete el dinero aquí o lo
mete en el norte de África. Ahora mismo, desde luego, la tendencia del mercado,
antes que invertir, es esperar".
Trafalgar ya no es virgen, incluso tiene 300.000
metros urbanizables. Otra cosa es que haya alguien que los vaya a urbanizar.
Los vecinos no quieren hoteles, quieren servicios. y Barbate no tiene para
servicios sin hoteles.
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